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b)居住用地的影响因素
——位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。
——交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。
——基础设施完善度。
——公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。
——环境质量优劣度。
——规划限制。
——其他因素。
——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。
c)工业用地的影响因素
——交通便捷度。
——基础设施完善度。
——产业集聚规模。
——环境质量优劣度。
——规划限制。
——其他因素。
——宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。
d)因素影响地价程度的确定
采用采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值；
c．各因素影响地价修正幅度的计算
a)修正幅度值的计算
以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。
上调幅度的计算公式如下：
F1＝[(Inh－Ilb)／Ilb]×100%
下调幅度的计算公式如下：
F2＝[(Ilb－Inl)／Ilb]×100%
式中：F1——基准地价上调最大幅度；
F2——基准地价下调最大幅度；
Ilb——基准地价折算的年收益；
Inh——级别或区域正常土地收益的最高值；
Inl——级别或区域正常土地收益的最低值。
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。
b)影响地价各因素修正幅度的确定
参照不同用途各因素对地价的影响权重，按下式计算各因素的修正幅度：
F1i=F1×Wi
F2i=F2×Wi
式中：F1i——某一因素的上调幅度；
F2i——某一因素的下调幅度；
Wi——某一因素对宗地地价的影响权重；
以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件的修正系数，一般为F1i／2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F2i／2，同时确定较劣条件下的地价标准。
d．编制基准地价修正系数表 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制出一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表。 |