土地估价案例与报告精讲班第2讲课件讲义（环球职业教育在线）

ondragstart="return false" onbeforecopy="return false" oncopy=document.selection.empty() onselect=document.selection.empty()>

土地估价案例与报告精讲班第2讲讲义

一、确定估价基本事项

内容详解：
一、确定估价基本事项
估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，主要包括：
(1)确认评估对象。确认待估宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日、所估价格种类等。
(2)确定委估者委托估价的目的。估价目的包括：转让、补偿、交换、区段重建、权利交换、诉讼、课税、保险、抵押、资产核定、入股以及租金确定或租金重新议定等具体内容。
(3)确定估价条件。估价条件不同则所评估的价格或租金种类也不相同。估价条件包括委估宗地的交易时间、交易方式以及与价格或租金种类有关的基本项目。同一目的中的租赁条件、合同条件或使用目的变更等条件也应考虑在内。
(4)考虑使用年期，尤其是租金评估时，更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。
二、拟订估价作业计划
土地估价作业内容复杂，而且同一个估价师在同一期间内可能同时处理多个估价项目。因此每一估价项目都必须制定切实可行的估价作业计划，确定地产估价的作业步骤、人员安排和时间进度，以免除疏忽、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限。
估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排，包括收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
三、收集资料实地踏勘
估价结果是估计师对与评估宗地有关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据，如产权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等。因此资料收集内容包括：
(1)产权登记资料。产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。
(2)地籍图。利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。
(3)建筑平面位置图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
(4)地价、地租资料。查阅地价资料卡片，即事先查寻已有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所在的地产市场资料有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得：一是查寻各估价机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例资料，二是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。经过查阅已有地价资料，一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解，另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度，为现场踏勘和地价调查工作提供参考。
(5)市政管网图件及资料。市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。
(6)城镇规划图。通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。
(7)现场踏勘。现场踏勘的主要内容包括：查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况，勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。
①查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物结构、面积、用途等，看其是否与产权登记文件一致。
②勘查地上建筑物的基本状况、内部装修及使用情况。勘查的主要项目包括外墙、高度、天花板、地板、隔间、门窗、内部装修、结构、建筑面积、容积率及各部分具体利用状况、利用效益等，估价师在现场查勘时，应逐一记录各个项目的具体数据，以作为建筑物评估的依据，同时在现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不动产勘查项目中。
③待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。

四、分析整理相关资料

四、分析整理相关资料
一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面影响地价等资料。
1、一般资料的种类
一般资料是来源于待估地产本身以外的社会、经济、政治和环境因素，而对地产价格产生影响。一般资料可区分为主要资料和次要资料，二者又可进一步划分为整体资料和个别资料。
主要资料是由估价师本身所收集到的资料。例如估价师可能和许多人面谈，并收集某一特定区域的居住密度、住宅数目、户型、结构等资料。许多机构和专业团体都收集、研究并出版各种资料，但这些研究成果出版发行之后，就成为社会大众可以运用的次要资料。估价师可从政府、专业团体、估价机构取得各种次要资料，如社会经济统计年鉴、年度地产市场分析报告等。次要资料通常包括大量影响地产价格的因素材料，如预期利率及通货膨胀率将持续高涨、经济发展速度将加快等。估价报告中的一般资料大都取自于这类次要资料。
整体资料包括各种总体现象。例如全国、地区或地方性的投资、生产增长或减退、利率、产业政策等。个别资料是关于各个小区域内的资料。例如某城市中某一区域的交通限制、空房率以及已发生的交易案例资料等，都属于个别资料。
2．一般资料的用途
一般资料主要有以下三种用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影响地价的趋势资料，以及各种估价方法中所需的一般数据；③作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价额的基础。
3．一般资料的分析
(1)经济趋势资料。确认并了解各种影响地价的经济趋势，是进行估价分析的先决条件。估价师仅了解经济情况已发生的变化是不够的，必须对其将来变动的可能方向、程度及影响等进行正确判断并科学预测其发展趋势。
(2)国际国内经济趋势。在世界经济体系中，某一国家的经济稳定与否，可直接或间接地影响到其他许多国家。例如近年来港澳、台商和外商对我国地产投资猛增，部分原因是因我国地价低廉、政治稳定、经济迅速发展，对投资者具有某种程度的保证作用，另方面原因也是因为其他国家的通货膨胀、经济衰退或政局不稳，对投资者缺乏吸引力。这些因素共同影响了我国土地市场的需求与价格。
国内和国际经济指标的基本趋势，如外贸收支、汇率、物价水准、工资水平、利率、经济发展速度等，都是值得参考的资料.
国内经济情况可从国民生产总值、国民收入、外贸收支、物午指数、就业状况、地产供应量、投资总额等资料中取得。经济指标的时间序列可显示出长期趋势及其波动，有助于深入分析目前的状况。
(3)地方上的经济形势。对于地方性经济形势的分析，通常都集中于人口、就业和收入等趋势。人口的变化、家庭人数及结构、构成社会经济基础的就业类别多少、就业水准及其稳定性、工资水平以及家庭的收入等，都是社区内基本经济力量的指标。
对于大部分的估价工作而言，地方上的经济形势以及未来的预测，都是极其重要的项目。地产的价格，受该用途的需求强度的影响，而各类地产的需求，取决于地产市场的人口、收入、以吸收入所代表的购买力。社区内的经济情况，可以决定市场上住宅用地产、办公大楼、零售店面和其他形态的地产价格。
(4)法规的影响。一般资料中包括了社会导向以及政府将这些导向具体实施于土地使用管理的法规。估价师必须收集影响土地的各项资料，包括城市规划、环境条件、运输系统，以及其他政府政策和社会导向。
估价师了解政府的法规与行为对地价有何影响，从而可以适宜评估价格。如果交易案例在城市规划、交通状况和其他特色方面，都和委估地产类似，则可以作为比较的基础。其他如土地细分后的价值等，显然会受到环境方面的影响，因为开发和出售所需的时间都受法规的限制。
(5)物价水平。物价水平的变动，影响了居民购买商品与服务的数量，名义价格经过物价水平变动的调整后，就成为实质价格，估价师估计市场价格所用的售价、租金、营运费用、施工成本、利率，以及最后价格的估计，通常都是以名义货币来表示，并没有随物价水平的变动而调整。
金融机构同样极度不愿意接受物价水平变动的风险，而设法在通货膨胀中寻求自保之道，以消除抵押贷款的利率未能顾及通货膨胀的部分。
(6)利率的影响。地产的活动与资金的供给有密切的关系。大部分的地产在购买时都附有融资。因此，交易的多寡取决于抵押贷款取得的难易，以及各金融机构当时的贷款政策。
估价师对于金融趋势的研究，包括了政府相关部门的活动。此外，公共建设计划的融资，使许多原来可能无法进行的建筑活动得以完成，这类政府措施，可以刺激地产的需求。
货币市场中可贷资金的利率，随着许多因素而上下波动，这些因素中包括了当时资金的需求和供给。
所有的地产投资都取决于利率和所获得利润的多寡，或地产以外的其他投资相互竞争。因此，地产投资的利率，会随着各种竞争性投资的利率发生变化。
特定资料收集与分析
特定资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料，这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限以及年折旧率等数据，以保证评估委估不动产价值的需要。
1．市场交易资料调查与收集
对于委估不动产的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估不动产的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的不动产资料整理出一份包括构成要素的完整资料。
估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估不动产的类型及资料自身的可用性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。例如，当评估一栋10年房龄、3间居室、180㎡用地面积的独院式住宅时，假如有充裕的三居室住宅交易资料，估价师就可舍弃二居室或四居室的交易资料，同时也有可能舍弃新建成或房龄超过20年的住宅交易资料；如此时资料可用量仍有保证，估价师也会舍弃那些面积小于150㎡或大于200㎡的交易案例。这一切取舍都取决于资料的可用量。当委估不动产所在区域内的交易案例资料有限时，估价师应将资料收集工作扩展到与委估不动产相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。
估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积，②交易时间，③位置，④宗地条件，⑤地上物状况，⑥购买堵和销售者的特征及动机，⑦销售的条件，⑧不动产销售前后的利用状况等。
2．土地开发及建筑成本资料收集与分析
该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用(三通一平、五通一平或七通一平资料)、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可从土地管理部门、城建管理部门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。估价师应将收集到的实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档，如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法和剩余法估价的基础。
3，收益及费用资料收集与分析
收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可根据收集的收益性不动产交易案例及其收益和费用资料，以及房产部门、税务部门、保险公司、工商企业管理部门所提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建档，以便估价时查阅利用。
4．还原利率资料收集与分析
还原利率是地产估价的基本资料之一，估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率、以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。
五、选定方法试算价格
估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法并用，评估地产价格，一般应不少于两种方法。估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法并用，评估地产价格，一般应不少于两种方法。
(一)各种估价方法的比较
不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须根据估价方法的特点，限制和适用范围，选择适宜的方法。各种估价方法的比较参见表13—2。
表13-2 各种估价方法比较一览表

(二)各种估价对象适宜的估价方法
不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。
1．评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用：
(1)市场比较法评估土地价格；
(2)收益还原法评估土地价格；
(3)采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格；
(4)路线价估价法评估土地价格；
(5)基准地价系数修正法评估土地价格；
2．评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用：
(1)市场比较法评估土地价格；
(2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；
(3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；
(4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；
(5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格；
(6)路线价估价法评估工作；
(7)基准地价系数修正法评估土地价格；
3．评估对象土地上有建筑物
评估建筑物价格可采用：
(1) 成本法评估建筑物价格；价格，如果市场价格受未来收益状况所影响，则最后的估价额可能较接近于收益还原法求得的试算价格。
(2)利用剩余法从不动产售价中扣除地价，推求建筑物价格；
(3)市场比较法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格；
(4)收益还原法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格；
(5)比较法评估建筑价格；
(6)从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益，利用收益还原法评估建筑物价格。
4．评估对象土地上有建筑物
评估整个不动产价格可采用：
(1)市场比较法评估不动产价格；
(2)收益还原法评估不动产价格；
(3)成本法评估建筑物价格，加上市场比较法评估的土地价格；
(4)成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价估价法评估的土地价格；
(5)成本法评估的建筑物价格，加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。

六、试算价格调整与估价额确定

六、试算价格调整与估价额确定
使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格,同时采用一种估价方法也可能产生几种试算价格。例如，使用市场比较法时，所选的每个交易案例都会产生一个试算价格等。因此，估价师必须检查整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格准确且惟一，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的估价额。
1．复审
估价师在进行价格调整之前，应复审整个估价过程，以确定所引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序是否明确、妥善、实际，并查证估价资料的准确性、广泛性和代表性。
对估价过程的复审内容包括：分析方法和技巧是否适当?是否引用了其他不相关的方法?各类资料的分析与应用是否一致?
例如，成本估价法中所引用的土地使用年限与市场比较法中对宗地状况的陈述是否一致?经过各种估价法的验证后，是否证实所选的最高及最佳用途正确?最后，估价师应审核估价过程中的逻辑程序及所用的方法是否能够有效地推导出符合估价目的和用途的结论?最后的估价结果是否能够解决委估者的疑问?同时，对估价过程中的数学计算，也应进行复审，并且最好由原估价者以外的人来审查，以保证计算过程的正确性。
2．调整
试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，进而确定最后的估价额。尽管调整过程是估价师的判断过程，但估价师的判断必须基于对每一估算价格形成过程的分析，这些分析判断必须基于估价结果与委估地产的吻合程度和适宜性。
3．适宜性
估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。例如，评估一栋20年房龄的住宅市价，通常使用市场比较法较佳，成本法则不适宜，即使可用其他方法进行评估，在确定最后估价额时，也应主要以比较法得到的结果为主。
虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。如果两种评估方法在评估时各有其重要性，最后的估价结果则由这两种方法比较确定。例如，暇设由收益还原法求得的试算价格低于市场比较法所求得的试算
4．准确性
估价的准确性由估价师本身对资料、各种估价方法的估计、交易案例价格调整准确程度确定。例如成本估价法中的成本资料与折旧，市场比较法中的差异调整，收益还原法中的收益、费用、还原利率，基准地价修正法中的各项修正系数等，都是否具有同等的准确性?估价师可能对某种资料及其计算的准确程度较有信心，对其他方法可能把握不大，因而在估价结果确定时，就会重视自己较有把握的试算结果。

5．确定最后估价额

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。确定方法主要有五种：

(1)各试算价格的算术平均值：

设V₁，v₂，…，V_n为试算出的几个价格，则求取简单算术平均数时依下列公式计算： V=V₁+V₂+L+V_n/n (13—6)

例如，有三个价格结果分别为520万元，560万元，530万元，则综合出的一个价格二(520+560+530)÷3=536．7万元。

(2)各试算价格的加权平均数。在计算各试算价格的平均数时，为了考虑到每个价格在总量中所具有的重要性不同，可分别给予不同的权数，即赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。设V₁，V₂，…V_n为试算出的n个价格，f₁，f₂，…f_n依次为V₁，v₂，…，v_n的权数，则求取加权算术平均数时依以下公式计算：

V=(V₁+V₂+L+V_nF_n)/(f₁+f₂+f_n) (13—7)

通常对于评估对象最适用可靠的估价方法所计算出的价格，赋予较大的权数，反之则赋予较小的权数。同样是上例，若赋予3个价格的权数分别为0．5，0．3，0．2，则综合出的一个价格=(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)=534万元。

(3)各试算价格的中位数。将计算出的所有价格按大小顺序排列，当项数为奇数时，取其中项为中位数；当项数为偶数时，则以中间两项的平均数为中位数。
(4)各试算价格的众数。在计算出的所有价格中，以价格相同项数最多的为众数。
(5)以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是供参考。还是上例，若以第二种估价方法计算出的560万元为主，而由于其他两种估价方法计算出的价格均较这个价格低一些，考虑到其他两个价格结果，则综合出的一个价格可定为550万元。
由上将计算出的多个价格虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象地产的最终估价额，一般还要参照估价人员的经验、对市场行情的看法，以及一些影响地产价格的因素情况，最终综合评估出估价额。
七、撰写估价报告书
估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。由于土地估价机构存档和各级土地管理部门对土地估价结果确认或备案时，对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数选择等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时估价机构出具的宗地估价报告也应适当保守技术秘密。因此为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，宗地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式3种。