用市场交易资料评估基准地价

（1）基准地价测算区域的划分

①以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；

②没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

③均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。

（2）样点地价计算

①用土地使用权出让资料计算地价

根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：

V＝V_T／S

式中：V—单位面积土地使用权出让价格；

V_T——出让宗地总地价；

S——出让宗地总面积

②用土地使用权转让资料计算地价

用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按公式(40)计算地价：

V＝V_T／S

式中：V——转让宗地单位面积地价；

V_T——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；

S——转让宗地总面积。

③用土地使用权出租资料计算地价

土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：

V＝(R／S)×(1／r)

式中：V——单位面积出租宗地的地价；

R——出租方每年得到的资金或实物现值；

S——出租的宗地面积；

r——土地还原利率。

④用房地出租资料计算地价

⑤用土地联营入股资料计算地价

根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例i分别计算地价。

一、用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：

V＝(R／S)×(1／r)

式中；V——联营土地单位面积地价；

R——土地股每年分享的利润或股息；

S——联营土地面积；

r——土地还原利率。

二、用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：

V＝C_g×(r_e／r_c)×(1／S)

式中：V——联营土地单位面积地价；

C_g——出资方的资本总量；

r_e——出地方利润分成量；

r_c——出资方利润分成量：

S——联营土地面积；

⑥用以地换房资料计算地价

用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价，

V＝（S_tb×P_bs）/S

式中：V——土地单位面积地价；

S_tb——转让土地方获得的建筑面积；

P_bs——单位建筑面积的平均售价；

S——出让的土地面积；

当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。

⑧用房屋买卖资料计算地价

⑨用商品房出售资料计算地价

按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖中的地    价：

V＝[P_r－（C_h×S_h）－I－T－B]×（G/S_bl）

式中：V——某一商品楼用地的单位面积土地价格；

P_r——某一商品楼房总售价；

C_h——当地同类建筑单位面积平均造价；

S_h——楼房总建筑面积；

I——开发公司利润；   

T——商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；

B——开发资金应支付的利息；

S_bl——建筑物占地面积；

G——规划的建筑覆盖率

⑩用新增城镇建设用地资料计算地价

运用成本逼近法计算。

(11)用联建分成计算地价

联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：

V＝[（C_h+T）×S_lb]/S_d=（C_h+T）×S_lb×R_v/S_cb

式中：V——联建房中单位土地面积的地价；

C_h——房屋单位建筑面积造价；

T——房屋单位建筑面积交纳的税费；

S_lb——出地方分成建筑面积；

S_d——出资方建筑物分摊的土地面积；

R_v——容积率；

 （3）样点地价修正与样点地价图的绘制

①样点地价修正

经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修  正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。    ①市场地价的出让年期修正

a)有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为：

V_m=V_m1×[1－（1/（1+r）^m）]/ [1－（1/（1+r）ⁿ）]

式中：V——最高出让年限的土地使用权价格；

m——实际出让年期或剩余出让年期；

V_m1——有限年期出让地价；

m——土地使用权出让最高年限；

r——土地还原利率。

b)无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：

V_m＝V_E×[1一(1／(1+r)^m)]

式中：V_E——土地所有权价格；

V_m、r、m含义同上。

②市场地价的交易时间修正

不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的城镇，可用地价指数计算。

计算公式为；

K_t=Q／Q₀

式中；K_t——某类土地地价修正到估价期日的系数；

Q——某类土地估价期日的地价指数；

Q₀——某类土地交易时日的地价指数。

对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为：

V=K_t×V₀

式中：V——修正到估价期目的宗地价格；

V₀——实际成交宗地地价；

K_t——时间修正系数。

③市场地价的容积率修正

容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，用下计算容积率修正系数。

K_r=V_is／V_i

式中；K_r——容积率修正系数；

V_is——某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；

V_i——某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。

对不同容积率情况下发生的交易地价，按下将地价修正到规定容积率的价格：

V＝K_r×V_li

式中：V——修正到规定容积率时的宗地地价；

V_li——某一容积率下的宗地交易价格；

K_r——同前。

④市场地价的其他修正

根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正：

a)交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。

b)地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。

c)基础设施配套程度修正；在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。

样点地价图的绘制

①按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；

②土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；

③直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准。

（4）样点数据检验与处理

①样点数据检验

a．同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。

b．同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。

c．样本总体检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。

②样点数据处理

a．城镇中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。

b．相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。

c．同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。