（1）土地级别的确定

根据《城镇土地分等定级规程》的要求，确定土地的级别。

（2）样本数据处理

①土地利用类型的划分

根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地类型分为商业、居住、工业用地等，条件具备的地方，可将商业用地分为金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商品与居民服务类等用地类型。

②单元土地质量指数计算

根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计 算：

X_in=f_i/n

式中：X_in——某单元土地质量指数；

f_i——某单元总分值；

n——土地级别数。

③行业或类别资本效益折算系数的计算

分别以商业、居住、工业中某种行业类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：

K_ci=C_rm／C_r   

式中；K_ci——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数；

C_rm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率；

C_r——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率。

④规模资本效益折算系数的计算

分别以商业、居住、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：

K_cs=C_rm／C_max

式中；K_cs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数；

C_rm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率；

C_max——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率。

⑤企业标准资本额的计算

C_s＝C_e×K_ci×K_cs

式中：C_s——企业标准资本额；

C_e——企业实际使用的资本额；

K_{ci 、}K_cs同前

⑥合理工资量的计算

按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出  标准：   

L_cs＝L_ce×L_ps／L_pe

式中：L_cs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额；

L_ce——该企业实际支出的工资额

L_ps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量；

L_pe——企业实际占有的劳动力数量。

⑦企业效益资料的整理

（3）指标选择与样点数据归类

①土地收益测算指标的选择

土地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地  面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。

②样本数据归类

以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业归类。

③样本数据检验

数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。

用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。

用t检验法和均值—方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。   

当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。

（4）模型选择与系数估计

①选择测算模型

a．常用于级差收益测算的模型有：

Y_n＝A(1+r)^Xln或Y_n=A(1+r)^aXln

式中： Y_n ——第n级土地上样点每平方米土地的利润值；

A——常数

r——利润级差系数；

X_ln——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

a——待定系数。

土地质量从优到劣按等级系数l，2……n排列，土地级别指数取值为n……2，1。

a)    Y_n=b₀+b₁ X_ln + b₂X₂+ b₃X₃

式中：Y_n、X_ln含义同a模型；

X₂——每平方米土地上标准资金占有量；

X₃——每平方米土地上标准工资占有量；

b₀——常数，大于零；

b₁，b₂，b₃——分别为土地、资本、劳动力的回归系数。

b)    Y_n=A(1+r) ^Xln×X ^b2₂×X ^b3₃

式中：Y_n、X_ln、r含义同a模型；X₂、X₃、b₂、b₃含义同b模型；A——常数。

c)    Y_n =F(X_ln)+ b₂X₂+ b₃X₃+V

式中；Y_n、X_ln含义同a模型；X₂、X₃、b₂、b₃含义同b模型；F(X_ln)——自变量X_ln的未知函数，为土地带给企业的利润；V——误差项。

b．级差收益测算模型选择方法，

根据数据资料，用以下方法进行模型选择：

方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关系及相关检验来初步确定模型的数学形式。

方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。

②系数估计

a．模型确定

根据级差收益测算中提供的模型、模型选择方法和样点数据，确定级差收益测算模型，测定各因素系数值。

b．系数估计

将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素系数数值。

对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值。

c．因素系数数值的可靠性检验

a)经济意义检验

一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达  到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

b)统计检验

通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度。

通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。

通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度。

c)计量经济检验

通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。

(5)土地收益计算

将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益值。

各土地收益计算模型为；

(1)模型    l_ni＝A(1+r)^xb

(2)模型    l_ni =Y_ni－(b₀+b₂X₂+ b₃X₃)

(3)模型    l_ni＝Y_ni／X^b2₂×X^b3₃

(4)模型    l_ni = Y_ni－(b₂X₂+ b₃X₃+V)

式中：l_ni——第n级土地上样点单位面积的土地收益；

Y_ni——第n级土地上样点单位面积的利润；

A、X_ln、r、b₀、b₂、b₃、X₂、X₃、V含义同级差收益测算中各模型。

某一级地租的平均值按下式计算：