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土地估价案例与报告精讲班第27讲讲义
城镇基准地价评估基本原理及范围确定标准
大纲要求：
(一)考试目的
测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。
(二)考试范围
1．城镇基准地价
(1)城镇基准地价评估范围确定原则
(2)城镇基准地价评估的程序
(3)城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
(4)城镇基准地价评估中样点资料的处理方法
(5)城镇基准地价确定的原则、方法
(6)城镇基准地价的内涵界定要求
(7)基准地价系数修正表的主要内容和编制方法
(8)城镇基准地价更新条件、内容和技术途径
2．农用地基准地价的评估
(1)农用地基准地价评估范围确定原则
(2)农用地基准地价评估的程序
(3)农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
(4)农用地基准地价评估中样点资料的处理方法
(5)农用地基准地价评估的原则、方法
(6)农用地基准地价的内涵界定要求
(7)农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法
(8)农用地基准地价更新条件、内容和技术要求
(三)考试基本要求
掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法；
熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法；
了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。
城镇基准地价评估基本原理及范围确定标准
目前，我国土地市场还处于发展、完善阶段，能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地主要是商业、住宅、工业用地三大类利用类型。因此，按基准地价评估的要求，当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。城镇基准地价评估基本原理：（1）土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；（2）各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础；（3）任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；（4）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；（5）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。
 
城镇基准地价评估的程序
城镇基准地价评估的程序
城镇基准地价评估的程序如下：
（1）准备工作。准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。
基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。一些基本表格见《城镇土地估价规程》附录C(标准的附录)中的C1。
基准地价工作底图为：
大城市1：10000—1：50 000
中等城市1：5000—1：10000
小城市以下l：1000—1：5000
（2）资料调查与整理
（3）基准地价评估。运用收益还原法等评估方法评估基准地价。
（4）基准地价确定。检验修正并最终确定基准地价。
（5）编制基准地价修正系数表。
（6）成果验收。
 
城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
（1）资料和外业调查的内容
①土地定级成果资料：土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料。
②土地利用效益资料：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。
③地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。
④影响地价的因素资料：指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。
⑤其它资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。
（2）资料和外业调查要求：
①调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
②调查以土地级或均质地域为单位进行；
③样本抽样采用分类不等比抽样调查；
④样本要有代表性；
⑤样本分布要均匀；
⑥调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个；
⑦所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
⑧土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；
⑨出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；
⑩调查资料必须填入相应的调查表格。
城镇基准地价评估中样点资料的处理
（1）样点剔除
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除。
（2）样点资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于30个时，应进行样本的补充调查。