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土地估价案例与报告精讲班第26讲讲义
外业调查
⑤外业调查
a．工作内容
a)根据定级任务书的要求确定调查内容；
b)对无法从相关业务部门直接获取的因素因子资料，采用实地调查的方法收集；
c)对现势性较差的资料进行校核修正；
d)收集当地农民或熟悉情况的农技人员对农用地质量的经验评价结果，用于样点的辅助选取和定级成果的校验。
b．工作要求
a)重点调查最近3年的农产品产量、价格、成本等经济数据；
b)重点调查对农用地质量发生决定性影响的现状区位条件和近期规划数据；
c)完成农用地定级工作的地区，可使用定级调查成果；
⑥编制因素分值图
按照相对值法编制，如现有资料不足或精度不够，应先进行外业补充调查。
a.采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；
b．将定级因素分值标注在工作底图上；
c．标注图名、图例、图号等其他制图要素；
d．因素因子分值图可用计算机系统生成。
⑦划分定级单元
定级单元是定级指数测算的基本空间单位，要求单元内土地质量相对均一、单元之间有较大差异。
a．划分要求
定级单元是农用地定级的最小空间单位，定级单元应按以下要求划分：
a)单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元；
b)单元边界应不跨越地块边界；
c)单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。
b．划分方法
主要方法有：
a)叠置法
将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。若图斑小于最小上图面积(6m㎡)则应进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型较复杂的地区。
b)地块法
以工作底图上明显的地物界线或权属界线为边界，将主导特性相对均一的地块，划分为农用地定级单元。也可直接采用土地利用现状图中的图斑作为定级单元。地块法适用于所有定级类型和地区。
c)网格法
用一定大小的网格作为定级单元。网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区
d)多边形法
将所有定级因素分值图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为定级单元。多边形法适用于所有定级类型和地区。
 
计算定级单元因素分值
⑧计算定级单元因素分值
将定级单元图叠置在定级因素分值图上，根据实际情况选择以下方法计算：
a．以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值；
b．以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值；
c．以定级单元几何中心点的分值代表单元分值；
d．以定级单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值；
e．综合运用上述方法，计算分值；
f．采用计算机手段进行农用地定级时，点、线状定级因素分值按相应衰减公式计算，面状因素分值则直按读取中心点所在指标区域的作用分值。
⑨计算定级指数
可用定级因子分值直按计算，也可先将定级因子综合成定级因素分值后再计算。计算方法主要有：
a.加权求和法

Wk——第k个非限制性定级因素因子的权重；
m——强限制性定级因素因子个数；
p——定级单元总数；
u——非限制性定级因素因子个数。
（2）修正法。在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。
①确定修正因素
a．修正因素选择范围
修正因素指在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素。备选修正因素包括：
a)土地区位条件：包括农贸中心和交通状况等；
b)耕作便利条件：包括耕作距离、田间道路和田块形状等；
c)土地利用状况：包括土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等，
d)其他因素。
b．确定修正因素
a)用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法对备选修正因素进行筛选和补充，初步选择修正因素，重点考虑经济条件、区位条件对级别的影响；
b)在全面开展工作之前，选择1—2个乡进行试评，根据试评结果确定修正因素。
②资料整理与量化
a．现有资料初步整理
主要整理定级区域农用地分等资料，包括分等时收集的各种基础资料、分等中间成果及最终成果等。主要内容为：
a)根据定级需要，对分等资料进行复核、分类、分析论证；
b)对不能满足定级工作要求的资料应做好记录，以便进行补充调查。
b．修正因素资料整理与量化
农用地定级修正因素资料的整理与量化方法参照因素法中的定级资料整理与量化。
③外业调查
a．外业调查宜结合分等工作进行
b．外业调查应根据定级指数的计算需要，侧重农用地区位条件、耕作便利程度等修正因素资料。
④编制定级修正因素分值图
a．采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；
b．将定级修正因素分值标注在工作底图上；
c．标注图名、图例、图号等其他制图要素；
d．可先编制出定级因子分值图，再综合成定级修正因素分值图；
e．定级修正因素分值图可用计算机系统生成。
⑤划分定级单元
可在农用地分等单元图的基础上划分，也可按照因素法中的规定划分。
⑥计算单元修正因素质量分
将定级单元图叠置在定级修正因素分值图上，采用因素法规定的方法对单元内定级因素分值进行取值和计算。
⑦计算修正系数(kji)
修正系数反映了修正因素在定级范围内相对变化程度，可用下式进行计算：
kji=kji/kj
式中：j——第j个修正因素；
kji——第i个单元第j个修正因素修正系数；
kji——第i个单元第j个修正因素分值；
kj——区域内第j个修正因素平均分值；
i——第i个定级单元。
⑧编制修正系数图
将修正系数计算成果标注在定级单元图上，编制修正系数图。
⑨计算定级指数
计算方法有两种：
a．连乘修正法
Hi=Gi∏kij
式中：Hi——第i个定级单元的定级指数；
Gi——第i个单元所对应的分等指数；
kij——第i个单元第j个修正因素修正系数。
b．加权修正法

根据定级目的要求，也可选择分等中间成果，如自然质量分、自然等指数、利用等指数作为修正的基础。
 
样地法
（3）样地法。以选定的标准样地为参照，建立定级因素计分规则，通过比较，计算定级单元因素分值，评定农用地级别的办法。
①内容与程序
内容与程序见图6

②划分单元（可按因素法中的规定操作）
③设置标准样地
县级标准样地指县域内技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平  最高范围的一类土地中选取的定级单元。
a．每个乡镇内至少布设一个标准样地，应选择农业生产条件最优的定级单元作为标准样地，标准样地的现实生产力水平在当地最高；
b．标准样地应是土地利用总体规划确定为基本农田的定级单元；
c．标准样地应在表中注明；
d．标准样地按标准格式进行登记；
e．应拍摄标准样地典型地段的景观照片和土壤剖面照片；
f．标准样地及其典型地段的坐标应在农用地定级单元图上注明。
④确定定级因素
a．原则
a)定级因素指标应在定级工作区内有明显差异；
b)定级因素分作物确定。
b．方法
根据实际情况，按照大宗作物选取农用地定级因素。
c．因素特征值调查
a)应按乡镇逐单元、逐因素调查；
b)因素特征值从已有土地利用、土壤、地貌等资料中查取，若已有资料不能满足需要，应进行野外补充调查；
c)在因素特征值调查的同时，应收集定级单元最近3年的产量数据，有条件的地方应使用实测产量数据。
d．编制因素分级记分规则表
a)因素分级
定级因素分级以3—6个级别为宜，分级方法有两种：根据试验或实测资料，建立定级因素与农作物产量水平之间的函数关系，确定因素分级数目及各级上下限；用经验法确定因素分级数目及各级上下限。
b)编制标准样地特征分值表
将农业综合生产条件最优的标准样地定义为1号标准样地，其分值定为100分，按照定级因素对农业生产的影响程度，将100分分配给各个定级因素；其他标准样地定级因素的分值，可根据定级因素的分级情况，与1号标准样地的相应因素特征值比较后确定，比较过程中若出现农用地综合特征优于l号标准样地的情况，应调整标准样地的编号及其分值。
e．编制定级因素记分规则表
各因素每个级别的记分量有两种确定方式：等差方式；非等差方式。
⑤计算定级指数
a.计算单元记分量
将定级单元各定级因素的特征值与标准样地的特征值对比，根据记分规则计算定级因素记分量，并将各定级因素记分量求和，结果作为单元记分量。
b．计算定级指数
Hi＝Fi十∑aij
式中：Hi——第i个定级单元的定级指数；
Fi——第i个定级相应的标准样地分值；
aij——第i个定级单元第j个定级因素的记分量。
6、农用地定级单元划分原则与方法
（1）农用地定级单元划分原则：
①单元之间的土地特征差异明显。各单元之间的地貌、土地质量等因素指标要有明显的差异。
②单元边界不跨越地块边界。
③单元边界应采用控制区格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。
（2）农用地定级单元划分方法
农用地定级单元划分方法有：
①叠置法
将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。若图斑小于上图面积(6m㎡)则应进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。
②地块法
在工作地图上明显的地物界线或权属界线为边界，将主导特性相对均一的地块，划分为农用地定级单元。也可直接采用土地利用现状图中的图斑作为分等单位。地块法适用于所有分等类型和地区。
③网格法
用一定大小的网格作为分等单元。网格大小以能区分不同特征的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显的地区。
④多边形法
将所有定级因素分值图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为定级单元。多边形法适用于所有定级类型和地区。