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土地估价案例与报告精讲班第25讲讲义
农用地定级基本概念
1、农用地定级基本概念
农用地是指在行政区内,依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素,根据地方土地管理和实际情况的需要,遵照委托方要求的原则,即主要考虑定级目的,按照规定方法和程序进行农用地质量综合评定,划分出的农用地级别。
2、农用地等、级、价的关系
农用地分等是修正法定级的基础,但级别不是等别的续分,而是各自成为两个具有彼此相关性的不同质量表述体系,价是对等和级的具体量化。
3、农用地定级的原则
农用地定级应遵循以下原则:
(1)综合分析原则
农用地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果,农用地定级应以造成等别差异的各种相对稳定因素的综合分析为基础。
(2)主导因素原则
农用地定级应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异,重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素,突出主导因素对定级结果的作用。
(3)土地收益差异原则
农用地定级应反映不同区域土地自然质量条件,土地利用水平、社会经济水平的差异对区域土地生产力水平的影响,也应反映对区域土地收益水平的影响。
(4)定量分析与定性分析相结合原则
农用地定级应以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析,定性分析的结果可用于农用地定级成果的调整和确定工作中,提高农用地定级成果的精度。
4、农用地定级的程序
农用地定级的程序如下:
(1)工作准备,编写任务书;
(2)收集资料与外业补充调查;
(3)整理资料及定量化处理;
(4)计算定级指数及评定级别;
(5)校核级别与落实边界;
(6)编制图件、统计与量算面积、编写成果报告;
(7)成果验收;
(8)成果归档与更新应用。
 
农用地定级的方法
农用地定级的方法
(1)因素法。通过对构成土地质量的自然因素、区位因素和社会经济因素的综合分析,确定因素因子体系及影响权重,计算单元因素总分值,以此为依据客观评定农用地级别的方法。
①确定定级因素体系及权重
定级因素指对农用地质量差异有显著影响的自然因素、区位因素和社会经济因素,某些因素可分解为多个因子,构成因素体系。权重反映定级因素因子对农用地质量的影响程度。
a.选择定级因素的原则
a)主导因素原则
选取本地区对土地级别影响起主导作用的因素,突出主导因素对定级结果的作用。b)差异性原则
定级因素对不同区域的影响应有较大的差异,因素因子指标值有较大的变化范围。
c)相对稳定性原则
所选取的因素应有相对稳定性,避免选取易变因素。
d)可行性原则
农用地定级工作的深度应与当地现有资料和技术水平相协调,应从现有资料中选取定级因素,必要时进行野外补测。
b.确定方法
选用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法中的一种或几种确定因素及权重。
②编制“定级因素——质量分”关系表
根据各定级因素对农用地质量影响程度,对指标值进行分级,并给出相应的质量分。
a.因素质量分与土地质量的优劣呈正相关,即土地质量越好,质量分越高,反之,质量分越低;
b.质量分体系采用百分制;
c.质量分值与因素的显著作用区间相对应。
③检验
在全面开展定级工作之前,选择1~2个乡镇进行试评,对初步确定的因素体系及权重、“定级因素——质量分”关系表进行检验。如果试评结果与实际不符,应重新调整。
④定级资料整理与量化
a.定级因素资料整理
a)整理核实定级因素资料,资料不足时,应进行外业补充调查,方法见外业调查部分;
b)将定级因素资料标注在工作底图上。
b.定级因素因子指标量化
根据定级因素对农用地级别的影响方式确定量化方法。
a)面状因素:指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响(如土壤质地),面状因素是非扩散性因素,量化方法采用最大最小值法或均值度法;
b)线状因素:指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响,还对一定距离范围内的农用地产生影响(如交通条件),线状因素是平行扩散性因素,随着距离的增加,其影响强度按一定规律衰减,量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;
c)点状因素:指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响,还对其周围农用地产生影响(如农贸中心),点状因素是同心圆扩散性因素,量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;
d)对于有交叉影响的因素因子(如各级农贸中心、道路等),应进行功能分割或衰减迭加处理。