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土地估价案例与报告精讲班第19讲讲义
城镇土地定级的概念和原理
(考纲要求)
(一)考试目的
测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。
(二)考试范围
1．城镇土地定级
(1)城镇土地定级的概念和原理
(2)城镇土地定级的因素因子体系
(3)城镇土地定级的技术路线和程序
(4)城镇土地定级的因素因子分值计算方法
(5)城镇土地定级的因素因子权重确定方法
(6)城镇土地级别划分方法
(三)考试基本要求
掌握：基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素；
熟悉：城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法；
了解：城市土地质量。
城镇土地定级的概念和原理
1．城镇土地定级的概念
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。
2．城镇土地定级的原理
土地级反映城镇内部土地质量的差异。
当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。而这些地块由于受人工投入资本、土地的自然条件、现实经济条件和管理方式的影响，所以不同的地块在满足不同职能对土地的要求程度方面有所差异。土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比条件差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。
 
城镇土地定级的因素因子体系
城镇土地定级的因素因子体系
l.城镇土地定级的因素因子体系
城镇土地定级受多因素影响，而各因素又分为若干因子，组成城镇定级的因素因子体系，详见下页“城镇土地定级因素、因子体系结构图”。由于各因素因子所处的层次地位不同，在评价工作中不能随意调换，只能按同一层次的因素因子进行评分累加和比较。根据因素因子的性质和影响方式的不同，可分为硬指标和软指标。硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示，例如，交通通达度因素的城镇道路宽度因子。软指标又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响程度，例如，城镇基础设施因素的供水设施因子。
(1)综合定级因素选择范围包括：
a．繁华程度方面的因素有；商服繁华影响度；
b．交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；
c．基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；
d．环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；
e．其他方面的因素。
 
商业用地定级因素选择范围
（2）商业用地定级因素选择范围包括：
a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；
b.交通方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度（客运）；
c.基础设施方面的因素有：基础设施完善度；
d．人口状况方面的因素有：人口密度；
e．其他方面的因素。
(3)住宅用地定级因素选择范围包括：
a．基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；
b．交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运)；
c．环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度；
d．繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；
e．人口状况方面的因素有：人口密度；
l．其他方面的因素。
(4)工业用地定级因素选择范围包括：
a．交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度(客运)；
b．基本设施方面的因素有：基础设施完善度；
c．环境条件方面的因素有：自然条件优劣度；
d．产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度；
e．其他方面的因素。
(5)其他方面的因素包括城市规划等因素。
2．城镇土地定级的因素因子选择原则
确定的因素应同时满足：
(1)因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；
(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素；
(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。