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土地估价案例与报告精讲班第12讲讲义
常见用途土地估价
大纲要求：
常见用途土地估价
(一)考试目的
测试考生对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。
(二)考试范围
1．居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
2．工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
3．商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
4．办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
5．体育用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
6．教育、科技、卫生、文化用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
7．农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
8．林地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
9．草地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
10．水面特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
11．基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
(三)考试基本要求
掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用；
熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点，价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用；
了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。
 
一、居住用地估价
常见用途土地估价居住用地估价
[内容详解)
一、居住用地估价
(一)居住用地特点
居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。
(二)居住用地主要价格影响因素
1．一般因素
(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。
(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。
(3)经济因素；城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。
(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
2．区域因素
(1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；
(2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；
(3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；
(4)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
(5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收人水平等；
(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；
(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
3．个别因素
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。
(三)居住用地估价的技术思路
居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
(四)居住用地估价方法选择与应用
1．评估别墅等独立居住用地，应重点分析；城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。
2．评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。
3．评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。
4．对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
 
工业用地估价
工业用地估价
(一)工业用地特点   
工业用地的特点是：宗地面积大，收益小或者收益不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。
(二)工业用地主要价格影响因素
1.一般因素
(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；
(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；
(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；
（4）行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。
2．区域因素
(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；   
(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；
(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；
(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；
(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。
3．个别因素
地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。
(三)工业用地估价的技术思路
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。
(四)工业用地估价方法选择与应用
1．投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
2．矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采时间确定。
3，高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。
4．对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响  程度是应重点考虑的因素。
5．机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。
6．在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。