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土地估价案例与报告精讲班第10讲讲义
常见目的下土地估价
常见目的下土地估价
(考纲要求)
二、常见目的下土地估价
(一)考试目的
测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。
(二)考试范围
1．各种常见的土地估价目的
(1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估
(2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价
(3)以土地使用权抵押为目的的土地估价
(4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价
(5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价
(6)以城市地价动态监测为目的的土地估价
(7)以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价
(8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价
(9)以司法鉴定为目的的土地估价
2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定
3．各种常见土地估价目的下评估方法选择
4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择
5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点
(三)考试基本要求
掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断；
熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。
(内容详解)
一、各种常见的土地估价目的
常见的土地估价目的主要有：
1，以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；
2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价；
3．以土地使用权抵押为目的的估价；
4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；
5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；
6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；
7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；
8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；
9，以司法鉴定为目的土地估价。
 
土地价格类别的判断和估价主要原则的确定
二、土地价格类别的判断和估价主要原则的确定
上述九种情况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种：
买卖价格
是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。
租赁价格
我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。
清算价格
企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。
抵押价格
是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。
征收价格
指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。
课税价格
指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。
公示价格
政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。
关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。
三、估价方法
估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益还原法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，应选用剩余法(假设开发法)作为其中的一种估价方法；其中居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。