(24．附件中缺估价对象利用照片。)
三、报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
1．估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。
2．地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。
3．需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。
4．土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。
5．土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。
6．土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。
7．估价对象的土地使用期限2001年11月19日至2072年11月18日有误，超过了法定最高年限。
8．估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。
9．在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2．2。
10．市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。
11．比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。
12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。
13．动拆迁费用按当时(2001年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。
14．按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。
15．按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应交待该周期是否为社会平均拆迁周期。
16．利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5．31％。
17．因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。
18．估价对象出让时间为2001年11月，估价时点为2004年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。
19．扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-（1+r）67.33]/ [1-（1+r）70]，r为土地还原率。
20．因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计人有关税费。
21．成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1／[1—1／(1+r)67.33]，r为土地还原率。
22．总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。
23．附件中缺土地权属来源文件。
24．附件中缺估价对象利用照片。
为了考察应试者对土地估价报告质量的认知程度，土地估价报告改错一直是土地估价实务考试（06年为土地估价案例与报告）的重要内容。由于估价报告内容丰富，综合性强，涉及面广，应试者既要熟练掌握土地估价报告的规范格式、内容结构及各项具体要求；又要根据不同估价目的和估价对象特点，分析判断报告中估价依据的充分性、估价方法选择与应用的正确性、有关参数选取的合理性等。估价报告改错的过程，即对报告进行评判和审核的过程，在答题过程中，
应试者要注意以下问题。
1．估价报告格式的规范性
一份完整的土地估价报告，要求内容全面、格式规范，各项表述清晰准确。在规范性方面，报告中常出现的错误有如下。
(1)报告内容不全，有明显遗漏或错误。如本题估价技术报告中，缺少估价机构负责人签字和机构盖章栏；估价原则中缺少替代原则、预期原则等；附件中缺少土地权属来源文件、估价对象照片等。
(2)某些关键内容界定不清或有错误。如本题估价技术报告中，估价目的、估价对象和地价定义的表述不够恰当合理。估价目的不能同时有两个，如为两个目的，应分别出具报告；地价定义未说明对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等；土地登记状况、土地权利状况的描述内容与标题不相符等。
(3)估价依据不充分，或缺少必要的分析。
2．估价报告的合法性
土地价格是权益价格，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。在估价过程中，估价对象权属的确定，应以《国有土地使用证》、《房屋产权证》等权属证书为依据；估价对象的用途、容积率、建筑高度等项指标的合法性判断，应以规划部门的批准文件为依据；估价对象的交易应符合相应的法律法规和制度政策。在合法性方面，报告中常出现的错误如下。
(1)缺少估价对象权属依据或估价对象权利状况界定与证载内容不一致。如本题估价技术报告中，土地权利状况描述前后不一致，且附件中缺少土地权属证明。
(2)缺少与估价目的相对应的法律法规依据等。
3．估价方法选择及应用的合理性
土地估价方法选择与应用是估价技术报告的主要组成部分，也是容易出现错误的地方。常见错误如下。
(1)估价方法选择不当或缺少依据。
(2)公式应用错误。如本题市场比较法中，缺少土地使用年期修正；成本逼近法中，未对土地成本价格进行年期修正；土地增值的年期修正错误地采用了直线折旧公式；地价确定中采用了错误公式：总地价二单位面积地价X建筑面积。
(3)比较实例及比较因素选择不当，因素条件指数取值不合理或缺少依据。如本题市场比较法中，比较实例价格与评估价格同为正常市场价格，对比较实例进行交易情况修正不合理。
(4)收益或费用取值不合理或缺少依据。如本题成本逼近法中，土地取得费(拆迁安置补偿费)不应按实际拆迁户数及当时的取费标准计算，应采用所在区域估价期日的平均拆迁费用标准；土地增值不应采用出让时(2001年11月)的合同出让金，而应采用估价期日(2004年7月)的土地正常增值水平。
(5)参数取值不合理或缺少依据。如本题市场比较法中，在没有充分理由的情况下，采用了物价指数作为地价指数；成本逼近法中利息率取值与估价期日的银行年贷款利率差距较大，且未说明依据；成本逼近法中，不计算利润、税费的理由不成立。
(6)计算错误。如本题市场比较法中估价对象容积率计算错误。
4．估价报告的逻辑性土地估价过程是模拟市场价格形成的过程，也是分析推理的过程，要求前后一致、合乎逻辑。前后矛盾，不合逻辑的表述是报告中常有的错误。如在本题技术报告，需要特殊说明的事项中，将土地权利状况表述为“国有划拨”；而在后面的估价对象描述中，却又为“国有出让”。
5．答题技巧
关于答案如何书写，在前面答题技巧部分已有述及，这里不再重复。答案叙述要考虑两点，一是指出错在哪儿，二是说明为什么错。有时用一句话即可把两层意思表达出来，有时则需要分别说明。在叙述答案时，应试者需把握好分寸，既要做到语言精练，又不要漏掉必要的说明。
案例分析题解答注意事项：
一道大的综合案例分析题通常包括几道小题，回答时要注意：
(1)写明每道小题的题号，题号与答案要相对应。
(2)答案叙述简洁明了，要一条条写清楚，最好分行书写。
(3)每一小问都不要留空白，把自己能想到的尽量答出来，但也要避免哕唆、重复。
(4)具体如何分析回答，参见本书试题点评部分。
估价报告改错题解答注意事项：
估价报告改错题通常给出一个完整估价报告，其中存在多处错误，要求指出错误井简述原因，做改错题时要注意：
(1)既要指出错误，还要简述原因，切忌仪指出错误不说明原因，否则会影响得分。
(2)答案叙述力求简洁，尽量用一两句话表述，不能说清楚的除外。
(3)需将每处错误逐一列出，编上序号，编号时最好按报告的先后顺序，以方便阅
卷。
(4)为避免因补亢漏掉的错误而影响答案顺序和卷面整洁，可先在报告中将错处作简单标注，待错误全部挑出来以后，再往答题纸-卜写。
(5)对于模棱两可或被遗漏的错误，可写在答案最后，也要按顺序编号。
最后，祝大家都能顺利通过2006年注册土地估价师资格考试。
再见！