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模拟试题
2004年土地估价实务试卷
一、计算题(共3题，各题分别为30分、30分、40分，共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元／平方米、总价单位为万元。请在每题下方空白处答题)
(一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要。
(3)审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。另外，本题对各项出租费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
本题提供了写字楼的客观收益和运营费用，建筑物重置价格，房屋还原率、土地还原率等相关参数，可采用收益还原法评估。
2．解题思路
由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：①从房地总收益中扣除房地总费用得到房地纯收益；②根据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋还原率计算房屋纯收益；③从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益；④根据土地纯收益、土地还原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
土地价格=土地纯收益／土地还原率×[1—1／(1+土地还原率)土地收益年期]
土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率
2．计算步骤
(1)选择计算方法。根据题意，估价对象为有收益土地，适用于收益还原法评估。
(2)计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即
房地建筑面积月租金=60+5=65(元／平方米)
房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1—空置率)
=65 ×12 ×15000 ×(1—10％)=1053(万元)
(3)计算房地年总费用：
年营业税=房地年总收益×5％=1053 ×5％=52．65(万元)
年管理费=房地实有建筑面积年总租金×3％
=65 ×12 ×15000×3％=35．1(万元)
年维修费=重置价×2％=2500 ×15000 ×2％=75(万元)
年保险费=重置价×0．2％=2500 ×15000 ×0．2％=7．5(万元)
年房产税=原造价×70％×1．2％=2300 ×15000×70％×1．2％=28．98(万元)
(这里取原造价，即2300元／平方米)
房屋年折旧费=(房屋重置价—残值)／49
=(2500—0)／49 ×15000=76．53(万元)(残值为零)
房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费
=52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(万元)
(4)计算房地年纯收益：
房地年纯收益=总收益—总费用=1053—275．76=777．24(万元)
(5)计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价—房屋年折旧费X已使用年期
=2500 ×15000—76．53×3=3520．41(万元)
(6)计算房屋年纯收益：
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=3520．41 ×8％=281．63(万元)
(7)计算土地年纯收益：
土地年纯收益=房地年纯收益—房屋年纯收益
=1053—275．76—281．63
=495．61(万元)
(8)计算2004年11月1日的土地使用权价格：
土地使用权价格=土地年纯收益／土地还原率×11—1／(1+土地还原率)n]
=495．61／6％× [1—1／(1+6％)46]=7694(万元)
单位面积地价=76940000÷12480
=6165(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
本题的难点主要体现在两个方面：
(1)资料选用。①题目中分别给出了写字楼的实际租金和市场租金，房屋建造时的实际造价和估价期日的客观造价，应试者需根据收益还原法原理，从中选取恰当的数据用于计算；②根据题意，写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否计算收益是本题的一个难点。
(2)房屋折旧的计算。如果不考虑土地使用年期的影响，房屋折旧年限通常采用房屋经济耐用年限。但当房屋的经济寿命晚于土地使用年限而结束时，考虑到现行法律对土地使用年期届满的有关规定，房屋折旧年限应从房屋建成年月起计至土地使用年期届满为止，且不计残值，这一点应试者很容易忽略。
2．常见错误分析
(1)解题步骤不清或缺少某些步骤。如缺少方法选择说明、缺少算式等。
(2)房地年总收益计算错误。①在计算房地总收益时，错误地选用了实际租金，或将月租金当作了年租金；②未计算写字楼自用部分的收益；③未考虑写字楼的正常空置等。
(3)房地年费用计算错误。①计算管理费时误扣了空置建筑面积；②计算房产税时误用了重置价乘以相应税率；③计算房屋年折旧额时，未考虑土地使用年期的影响等。
(4)房屋现值计算错误。计算房屋现值时，错将房屋的原造价当作了重置价。
(5)土地收益年期确定错误。土地收益年期误用了土地出让年期50年或房屋折旧年期49年，正确的应从估价期日开始计算，至土地使用年期届满为止，应为46年。
(6)地价结果不符合题目要求，只计算了土地单位面积价格或总价格中的一种。
(二)某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3．0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表
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案例编号 |
交易类型 |
土地用途 |
楼面地价(元／平方米) |
土地使用年期 |
交易时间 |
区域因素
修正系数 |
个别因素
修正系数 |
|
A1 |
出让 |
综合 |
1160 |
40 |
2004．4 |
2 |
4 |
|
A2 |
转让 |
服装批发市场 |
1430 |
40 |
2003．7 |
5 |
3 |
|
A3 |
转让 |
综合 |
1066 |
48 |
2002．6 |
0 |
—4 |
|
A4 |
抵押 |
文具商店 |
1248 |
35 |
2001．6 |
—4 |
—1 |
|
A5 |
转让 |
工业 |
890 |
50 |
2003．3 |
—3 |
4 |
|
A6 |
转让 |
公寓 |
1010 |
40 |
2003．6 |
7 |
O |
|
A7 |
转让 |
高档商场 |
1470 |
39 |
2004．1 |
3 |
—2 |
|
A8 |
转让 |
零售商店 |
1390 |
38 |
2004．8 |
—4 |
—5 | 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0．2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6％。
2.因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。
3.若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题设有三问：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。其中求取乙公司占用土地价格是关键问题，也是求取土地年租金的基础。根据题意，所求取的土地价格应为市场转让价格。
(2)梳理有关资料。关于估价对象资料，审题时要特别注意估价期日、估价对象权利状况、土地剩余使用年期等地价要素；对于市场调查资料，本题给出了8个土地交易案例，以及各案例的交易情况、交易类型、土地用途、楼面地价、土地使用年期、区域因素和个别因素修正幅度、商业用地地价变动情况、土地还原率等资料，为选用方法提供了条件和依据。
(3)考虑资料取舍，选取比较实例。根据估价技术标准要求，市场比较法至少应选取3个比较实例，比较实例应与估价对象处于同一供需圈、用途相同、交易类型相同或相近、交易时间相近、属正常交易或可修正为正常交易。审题时可根据对比较实例的要求，进行案例筛选。
(二)解题思路与方法选择
1．解题思路
本题所要解决的三个问题彼此相关，可分别采用以下思路求取。
(1)用市场比较法评估乙公司占用土地价格。具体思路为：①根据估价对象条件，按照估价技术标准要求，选取比较实例；②对各比较实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、使用年期等项修正，得到各试算价格；③采用适当方法对各试算价格进行平均，得到估价对象楼面地价，用楼面地价乘以乙公司拥有的建筑面积，得到乙公司占用土地的总价。
(2)根据乙公司拥有建筑面积占整个商场建筑面积的比例，计算乙公司应分摊的土地面积。
(3)根据乙公司所分摊的土地面积和土地总价计算土地单位面积价格，再根据土地单位面积价格，采用适当的土地还原率和收益还原法公式，计算乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。
2．方法选择
根据本题所提供资料，评估乙公司占用的土地价格适用于市场比较法；评估乙公司占用土地的市场年租金适用于收益还原法。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
估价对象土地价格=比较低案例土地价格×交易情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正
土地市场年租金=土地单位面积价格×土地还原率÷[1-1/（1+土地还原率）土地收益年期]
2．计算步骤
(1)测算乙公司所占用的土地总价。
1)选择计算方法。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。
2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。
3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和土地使用年期。
A．编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下：
|
项目 |
基期 |
A2 |
A7 |
A8 |
待估宗地 |
|
年期 |
2001年6月 |
2003年7月 |
2004年1月 |
2004年8月 |
2004年10月 |
|
修正指数 |
100 |
104．9 |
105．5 |
106．2 |
106．4 | B．编制区域因素修正指数表：
|
项目 |
待估宗地 |
A2 |
A7 |
A8 |
|
修正指数 |
100 |
105 |
103 |
96 | C.编制个别因素修正指数表：
|
项目 |
待估宗地 |
A2 |
A7 |
A8 |
|
修正指数 |
100 |
103 |
98 |
95 |
4)将比较实例地价修正为待估宗地条件下的地价。
期日 区域因素 个别因素 年期
修正 修正 修正 修正
PA2=1430×106．4/104.9×100/105×100/103×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)40]=1303．2(元／平方米)
PA7=1470×106．4/105.5×100/103×100/98×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)39]=1436．5(元／平方米) PA8=1390×106．4/106.2×100/96×100/95×[1-1／(1+6％)36]/[1-1/(1+6%)38]=1503．8(元／平方米)
5)计算估价对象土地价格。
楼面地价=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／平方米)
6)计算土地总价。
乙公司拥有的建筑面积为：4000×3／6=2000(平方米)
土地总价=建筑面积X楼面地价=2000×1414．5=282．9(万元)
(2)计算公司乙应分摊的土地面积。
按建筑面积分摊：
分摊比例=商场建筑面积／总建筑面积=2000／12000=1／6
分摊土地面积=4000×1／6=666．67(平方米)
(3)测算单位土地面积的市场年租金：
题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金：
单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积
=2829000÷666．67
=4243．5(元／平方米)
根据公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
a=P×r÷[1-1/(1+r)n]
=4243．5元／平方米×6％÷[1-1/(1+6%)36](土地收益年限为36年) =290．2(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
(1)市场比较法测算中，交易日期修正指数(地价指数)的确定。在计算地价指数时，应注意两点：一是根据不同时段的地价变动差异，分段计算；二是根据地价变动的不同规律，采用不同的公式计算。
1)如果某类用地的地价变动用百分点形式表示，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为100，以后某一时点的地价指数为：
地价指数=∑ni×ri+100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)数；r表示每年(月)增加的百分点；i表示不同期间；t表示期间数。
2)如果地价变动用环比形式表示，通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几，则基期年的地价指数为100(基期年可根据情况确定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：
地价指数=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)
式中：n代表年(月)数；r表示年(月)递增百分比；i表示不同期间;t表示期间数。
根据本题所提供资料，估价对象所在城市商业用地价格以2001年6月为基期，在
2001年6月至2003年6月间，平均每月上涨0．2个百分点，在2003年7月至2004年10月间，平均每月上涨0．1个百分点，则地价指数的计算应采用上述第一个累加公式。
例如，交易实例A2的交易日期为2003年7月，则其地价指数为：
地价指数=24×0．2+1×0．1+100=104．9
(2)土地市场年租金的计算。与一般收益还原法不同，求取土地市场年租金，是在土地价格已知的情况下，用适当的土地还原率，反求土地纯收益(年净租金)，本题未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。计算中有两个难点。
1)选择计算公式。应选用有限年期土地还原法计算公式，并将其形式变化为：
a=P×r÷[1—1/(1+r)n]
2)确定土地收益年期。土地未来收益年期应从估价期日起计，至土地使用年期届满为止。待估土地出让时间为2000年10月，出让年期40年，估价期日为2004年10月，则土地收益年期为36年。
2．常见错误分析
(1)市场比较法测算中地价指数取值错误。应试者往往忽略地价变动表述上的差异，将两种不同的增长方式相混淆，造成地价指数计算错误。
(2)土地使用年期修正错误。当估价对象与比较实例的土地使用年期不一致时，应将比较实例土地使用年期下价格统一修正为估价对象土地使用年期下价格。常见错误是作了反向修正，误将估价对象价格修正为各比较实例土地使用年期下价格。
(3)计算土地市场年租金时，土地收益年期取值错误，误用了土地出让年期40年。土地年租金评估与土地价格评估类似，土地年租金也对应某一估价期日。因此，在测算年租金时，土地收益年期应从估价期日开始计算，本题中的土地收益年期应为36年。
(三)某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，预计售价为11000元／平方米，开发期为两年，建筑费为4500元／平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原利率为6％。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／平方米计收；耕地开垦费按10元／平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元／平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，商业用地出让金最低不得低于600元／平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／平方米，商业用地出让金最低不得低于930元／平方米。
1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。
3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地
在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格；二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额；三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。
(2)梳理有关资料。①估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率；②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料；工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。
(3)考虑资料取舍，明确解题思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。
(二)解题思路与方法选择
1．解题思路
(1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值；②计算建造成本、利息、利润及销售税费；③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。
(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格；再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。
(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价；再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。
2．方法选择
根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：
土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费
(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)
(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金
(3)工业开发区土地市场价格评估公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值
2．计算步骤
(1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。
1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。
2)计算开发后的不动产总价
不动产总价=11000×2．4×3000=7920(万元)
3)计算建造成本
建筑费用=4500×2．4×3000=3240(万元)
专业费=3240×5％=162(万元)
不可预见费=3240×3％=97．2(万元)
建造成本合计=3240+162+97．2=3499．2(万元)
4)计算开发利润
利润=7920×15％=1188(万元)
5)计算投资利息
投资利息=地价×[(1+8％)2—1]+3499．2 ×45％×[(1+8％)1.5—1]+3499．2 × 55％×[(1+8％)0.5—1]
=0．1664 ×地价+192．69十75．5
=0．1664 ×地价+268．19
6)计算税费
税费=7920×6％=475．20(万元)
7)计算地价
地价=7920—3499．20—1188—0．1664 ×地价—268．19—475．2
地价=2134．30万元
单位面积地价=2134．3／3000=7114．30(元／平方米)
(2)测算该企业可得到的补偿。根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60％对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元／平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即：
划拨土地使用权价格=7114．3—930=6184．30(元／平方米)
补偿金额=60％×6184．30×3000=1113．17(万元)
该企业最高可以得到1113．17万元的补偿。
(3)计算可以购置的开发区土地面积。
1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。
·计算土地取得费及税费：
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
最高补偿标准；1800元／亩×30=54000元／亩=81(元／平方米)
(1亩=666.67平方米)
青苗补偿及地上物补偿=1800／66．67=2．70(元／平方米)
征地费合计=81+2．70=83．70(元／平方米)
征地管理费=83．70 X4％=3．35(元／平方米)
耕地占用税=5(元／平方米)
耕地开垦费=10(元／平方米)
合计土地取得费及税费=83．7+3．35+5+10=102．05(元／平方米)
．土地开发费：
土地开发费=60(元／平方米)
．投资利息：
投资利息=102．05×8％+60×1／2×8％=10．56(元／平方米)
·投资利润：
投资利润=(102．05+60) ×15％=24．31(元／平方米)
·计算50年期成本价格：
50年期价格=(102．05+60+10．56+24．31)×(1—1／(1+6％)50)
=186．23(元／平方米)
·计算土地增值：
根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元／平方米。
·计算单位面积地价：
单位面积地价=186．23+150=336．23(元／平方米)
即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336．23元／平方米。
2)计算可以购置的土地面积：
可购置土地面积=1113．174／336．23=33107．52(平方米)
换算成亩=33107．52／666．67=49．66(亩)
即该企业获得的补偿款可以购置49．66亩的工业开发区土地。
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
(1)评估思路的确定。本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最
高补偿金额和可购置的开发区土地面积。
(2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1．5年，第二年投入建造成本的计息期为0．5年；而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2．0年。
(3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值，而是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿倍数计算确定。
2．常见错误分析
(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。
(2)剩余法测算中易出现的错误：①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误；②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。
(3)成本逼近法测算中易出现的错误：①未统一费用单位或换算错误；②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误；③缺少土地使用年期修正或修正有误。
二、案例分析题(共1题，60分。本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)
(四)某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：
1．企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
答题要点
应按以下程序办理土地登记手续：
(1)土地登记申请；
(2)地籍调查；
(3)权属审核；
(4)注册登记；
(5)核发证书。
如企业甲按综合用途申请登记，不合理，主要理由如下：
(1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记；
(2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分
不能由企业办理土地登记手续。
2．该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88平方米，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?
答题要点
(1)对所涉及土地应办理如下手续：
1)依法办理土地登记手续。
2)应依法交纳土地出让金。
(2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为：
1)土地权利主体：
土地使用者为张某。
2)土地权利客体：
A. 土地面积：
总土地面积为：13200／2．4=5500平方米；
按建筑面积分摊应为88／13200X5500=36．67平方米。
B. 土地用途：住宅。
3)土地权利来源：
A. 权属性质：国有出让。
B．土地使用年限：法定最高年限70年。
3．企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：
(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?
土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项：
A. 评估目的；
B．评估基准日；
C．评估对象(包括位置、面积、权利状况等)；
D．其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。
(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?
估价作业计划应包括：
A. 人员安排；
B．时间安排；
C. 主要工作内容；
D．工作程序；
E．需要注意的其他事项。
(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?
应现场勘察以下内容：
A. 估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等；
B．地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容；
C．周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。
(4)进行估价时，如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?
界定地价内涵：
A. 用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途；
B．土地使用年限：按法定最高年限40年；
C．土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定；
D．估价期日：2003年12月31日；
E．土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。
选择合适的估价原则和方法：
1)可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：
A. 最有效使用原则；
B．预期收益原则；
C．替代原则；
D．贡献原则等。
2)可选择以下方法：
A. 市场比较法；
B．收益还原法；
C．基准地价系数修正法；
D．剩余法；
E．路线价估价法。
应至少选择两种以上的方法。
3)确定估价结果的方法：
A. 简单算术平均；
B．加权平均；
C. 取一种方法结果；
D．以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。
4．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元／建筑平方米，剩余法评估结果为3100元／建筑平方米，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：
(1)该估价机构A应如何处理?
估价机构处理办法：
A. 根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即为760万元／1900平方米=4000
元/平方米。
B．经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为3800元／平方米，且
市场比较法结果能够反映市场状况，所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。
C．如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。
(2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?
该要求不能达到目的，理由如下：
国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，银行即使将国有土地使用证存放于自己处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。
按规定，银行应要求办理以下手续：①对所涉及土地应办理抵押登记手续；②银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。
案例分析题主要考察应试者对土地估价的基本理论、方法及相关法律法规、土地管理制度政策的理解、掌握和综合运用能力，是土地估价实务考试的重要内容。
(2)熟练掌握土地估价程序，并善于抓住其中的关键点。从历次考试来看，尽管案例分析涉及的估价目的和估价对象各有不同，但都离不开对土地估价程序的考察，尤其是对估价目的、估价期日、估价对象界定、地价定义、估价原则、估价思路及方法选用等主要问题的考察。
(3)熟悉常见目的、常见用途的土地估价。估价目的、估价对象不同，土地价格影响因素也会存在差异，估价思路和方法选择也有不同。应试者应熟悉不同估价对象的特点，能根据不同估价目的有针对性地确定评估思路，选用正确的估价方法。
(4)案例分析题与标准化试题、计算题不同，答案可能不是唯一的，有些题目的答案只要分析合理，思路清晰，且有充分的法律法规依据，也可以得分，应试者要注意这一特点。 |