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二、估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真
阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不
得分。每个报告60分)
报告二土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：
大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的：
为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。
五、估价依据：(略)
六、价格定义：
本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
七、估价期日：1997年9月
八、估价日期：1997年8月30日至9月20日
九、估价结果
土地价格总计：19．1万美元，单位地价39．3美元／m2
房屋价格总计：419．2万人民币，单价722．8元／m2人民币。
十、需要特殊说明的事项
(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。
(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。
(4)本报告有效期为1年。
(5)本报告不对任何第三者承担责任。
十一、估价人员签名
刘唯 注册房地产估价师 编号00567
陈宏 经济师、资产评估师 编号98035
十二、土地估价机构(略)
一九九八年九月二十日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。
土地用途：仓储用地。
土地面积：四方路仓库总用地面积为152000平方米，其中估价对象土地面积为4850平方米。
土地利用状况：四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5％，为104120平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
土地等：6等
2．土地权利状况
评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。
3．建筑物及其他附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素
某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
2．环境因素
四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
3．个别因素
四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800㎡。
第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：
评估对象价格：土地价格+建筑物价格
(一)土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
(1)比较实例选择：
本次评估收集了以下3个比较实例
比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地
比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地
比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地
(2)比较因素选择：
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)
(3)编制因素条件说明见表1。
表1 因素条件说明表
|
比较因素 |
评估对象 |
比较实例A |
比较实例B |
比较实例C |
|
交易情况 |
正常作价人股 |
正常出让 |
正常出让 |
正常出让 |
|
期 日 |
1997．9 |
1997．5 |
1997．8 |
1997．4 |
|
区
域
因
素 |
位 置 |
四方路 |
东平路 |
临江路 |
临江路 |
|
距市中心距离 |
19kin |
20km |
22km |
23km |
|
基础设施 |
五通一平 |
生地 |
生地 |
生地 |
|
工业集聚度 |
好 |
好 |
较好 |
较好 |
|
交通状况 |
好 |
好 |
较好 |
较好 |
|
比较因素 |
评估对象 |
比较实例A |
比较实例B |
比较实例C |
|
个
别
因
素 |
土地用途 |
仓储 |
仓储 |
运输业 |
工业仓储 |
|
面积(m2) |
4850 |
6500 |
2300 |
186500 |
|
使用年限(年) |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
土地形状 |
规则 |
规则 |
规则 |
不规则 |
|
容积率 |
0．41 |
0．46 |
0．42 |
0．40 | (4)编制比较因素条件指数表(表2略)
(5)因素修正
由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无
大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
因素修正见表3。
表3 因素修正表
比较实例
|
比较实例 |
A |
B |
C |
|
地价(美元／m2) |
24 |
23 |
21 |
|
区域因素 |
100／100 |
100／99 |
100197 |
|
个别因素 |
100／100 |
100199 |
100190 |
|
比准价格(美元／m2) |
24 |
23．7 |
24．05 | 上述比准价格接近，取其算术平均值：
地价：(24+23．7+24．05)÷3=23．9
取整为：24美元／平方米
(6)计算土地开发费
根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元／平方米。
(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12％，管理费取3％，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7％)
则：地价=24X(1+12％)’‘5+8X(1+12％)o．5+(24+8)(3％+7％)
=28．45+8．47+3．2
=40．12美元／平方米
(8)总地价=40．12X4850=194582美元，合人民币161．5万元(美元与人民币汇率取1：8，3)
2．收益还原法评估土地价格
根据委托方提供的资料计算：
(1)四方路仓库去年全年经营收入880．5万元(人民币)
(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)
(3)土地纯收益(营业税及附加取5．56％)：
(二)土地估价技术报告二中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．估价目的中对土地权利说明不明确。
2。无估价对象描述。
3．估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。
4．估价期日非具体时点(无“日”)。
5．估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。
6．无土地估价结果一览表。
7．“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。
8．说明事项中，来办理出让手续，就入股。
9．报告有效期应为半年。
10．非土地估价师签名。
11．出具报告的时间离估价基期过长。
12．五四至说明。
13．无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。
14．土地级别与土地等混同。
15．他项权利无说明。
16．征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。
17．一般因素描述不全(需进一步说明)。
18．区域因素分析错为环境因素分析。
19．个别因素描述不全(需进一步说明)。
20．估价方法应用错误(需进一步说明)。
21．因素修正表案例B错，应为23．47。
22．土地开发费无依据、不是客观费用。
23．计息期错，应为1年。
24．未计算土地税费、土地增值收益。
25．未作年期修正。
26．收益还原法中，收益不是客观收益。
27．未扣除房屋收益。
28．还原率取值无依据。
29．两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。
30．土地征用日期与竣工日期矛盾。
31．房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。
32．附件中缺少土地使用权证书(图、证)复印件。
33．附件中缺少土地估价机构资质证书、估价师资格证书复印件。
1．如何快速浏览报告
1998年有两篇案例报告，每个报告均占有5-6页篇幅，应试者普遍感觉题量太大，做不完。因此应对改错题的关键之一是要掌握阅读技巧，对每篇报告没有必要逐字逐句的看，无关紧要的话可一带而过，但容易出现错误的地方一定要看清楚、看仔细，最好是带着问题去看，作到未卜先知，先想到哪些方面可能会错，要善于抓住关键点。这样既可节省时间，又不至于使本应挑出的错误漏掉，以提高改错题的得分。
2．如何把握关键点
要想做到快而不漏，应试者需有扎实的基本功，要熟知报告规范格式和基本要求，能熟练运用各种评估方法并准确把握各项参数取值，对报告中哪些地方容易出现错误要做到心中有数。以下结合1998年考题，对常见错误作一归纳，以供参考。
(1)报告内容不完整，有缺漏项。
如报告一中，“估价依据”未列出土地估价的技术标准；“估价结果”无单位地价和大写；“需要特殊说明的事项”未说明估价的假设条件；“估价师签名栏”无估价师资格证书号等。
报告二，无估价对象描述；“估价结果”无大写和汇率；缺少土地估价结果一览表；“需要特殊说明的事项”未说明估价的假设条件；五四至说明；无土地登记状况说明；无他项权利说明；附件中缺少土地使用证书复印件、估价机构资质证书复印件、估价师资格证书复印件等。
(2)关键问题阐述不清或有错误。
如报告一，估价项目名称不明确；“估价目的”未说明估价结果的应用方向；“地价定义”未说明土地开发程度；“估价日期”未注明估价的截止日期；“土地权利状况”未作他项权利状况说明；区域因素与个别因素混淆(将个别因素——宗地形状、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)等。
报告二，“估价目的”中的土地权利说明不明确；“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；估价期日无具体“日”期；报告有效期应为半年；非土地估价师签名；出具报告的时间离估价基期过长；土地级别与土地等混同；征地审批机关应为当地政府，而非土地部门；一般因素、个别因素描述不全；区域因素分析错为环境因素分析等。
(3)方法应用错误。
1)公式错误。如报告一中市场比较法的计算公式缺少个别因素修正；成本逼近法计算公式缺少土地增值收益。报告二市场比较法的计算结果不能作为土地取得费；成本逼近法未计算土地税费和土地增值收益，未作年期修正等。
2)参数取值、比较案例选取不合理或缺少依据。如报告一，市场比较法中选取的比较实例3交易日期与估价时点相隔时间超过了规定年限(5年)，年期修正中土地还原率取值缺乏依据，期日修正中地价变动情况未说清楚，只一般描述为“地价下跌了5％”；成本逼近法中利息率、利润率的确定缺乏依据。报告二，收益还原法中，土地还原率取值缺乏依据等。
3)收益或费用取值不合理或缺少依据。如报告一，成本逼近法中，不应以项目实际发生费用作为土地取得费，土地平整费不应计入土地取得费，土地开发费取值缺少依据。报告二，成本逼近法中土地开发费取值无依据，且不是客观费用；收益还原法中，不应采用实际收益和实际费用等。
4)计算错误。如报告一，市场比较法中，个别因素“面积形状”修正错误；“基础设施状况”未作修正；比较实例2容积率修正错误，实例1、实例3未作容积率修正；实例2年期修正错误，应为实例1年期修正；市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数；成本逼近法中利息计算应计复利，且土地开发费计息期应为整个开发期的一半；计算过程有误，未计算土地增值收益，未进行年期修正等。
报告二，成本逼近法中的利息计算，土地取得费的计息期应为1年；土地纯收益计算有误，未扣除房屋纯收益；房屋折旧计算错误，折旧年限应考虑土地使用权年限，且不应扣除残值(即残值为零)；两种方法估价结果相差过大，不应直接取简单算术平均值等。
(4)报告前后叙述不一致，修正系数取值与前述说明相矛盾。
如报告二，土地征用日期与房屋竣工日期相矛盾。
(5)计算结果错误、打印错误。
如报告二，市场比较法因素修正表中，由比较实例B修正得到的比准价格计算结果应为23．47，而不是23．7。
需说明，以上将报告中的错误分类表述，仅为应试者提供一种挑错思路，但不宜作为改错题答案的书写格式，答案应如何书写详见前述答题技巧及参考答案。
3．如何找出报告中的深层次错误
报告中某些错误比较隐蔽，很难一眼看出来。但大多出现在估价过程中的计算部分，如1998年技术报告二中“年折旧额的计算”，其折旧年限不仅要考虑房屋耐用年限，还要考虑土地使用权年限，当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧，而报告中误用了房屋耐用年限。要想找出这类错误，应试者需有扎实的功底，要清楚哪些地方可能会错，带着批评的眼光去看报告。这类错误在前面计算题点评中已有较多论述，应试者可以此作为参考。
4．如何使答案叙述简洁、富有条理
关于答案如何书写，在答题技巧部分已有述及，这里不再重复。答案叙述要考虑两点，一是指出错在哪儿，二是说明为什么错(一般不需要改正错误)。有时用一句话即可把两层意思表达出来，如报告中的缺漏项错误和阐述错误：“估价目的”未说明估价结果的应用方向；“地价定义”未说明土地开发程度；“估价结果”无单位地价和大写；“估价师签名栏”无估价师资格证书号等。有时则需要分别说明，如报告二中的计算错误：“房屋折旧计算错误，折旧年限有误，且不应扣除残值”，仅指出房屋折旧计算错误则不能得分，指出折旧年限有误可得2分，进一步指出不应扣残值可再得1分。
在叙述答案时，应试者需把握好分寸，既要做到语言精练，又不要漏掉必要的说明，以免丢分。 |