|
第三部分 土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。
3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。
表1因素条件说明表
|
待估宗地及实例
内容
比较因素 |
待估宗地 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
|
交易时间 |
97．6 |
94．1 |
94．9 |
91．3 |
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
偏高 |
正常 |
|
区
域
因
素 |
离市中心距离 |
12km |
13km |
18km |
12km |
|
区域性质 |
工业、居民区 |
工业区域 |
工业区域 |
工业区域 |
|
宗地面积、形状 |
72034㎡，不规则 |
476㎡，不规则 |
50000m2，不规则 |
25799m2，不规则 |
|
个
别
因
素 |
容积率 |
0．75 |
0．8 |
0．5 |
0．7 |
|
环境条件 |
污染小 |
污染较大 |
无污染 |
污染小 |
|
基础设施状况 |
六通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
|
年期 |
50年 |
30年 |
50年 |
50年 |
4．编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2
表2 比较因素条件指数表
|
待估宗地实例
内 容
比较因素 |
待估宗地 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
|
交易时间 |
100 |
105 |
105 |
105 |
|
交易情况 |
100 |
100 |
115 |
100 |
|
区
域
因
素 |
离市中心距离 |
100 |
100 |
98 |
100 |
|
区域性质 |
100 |
102 |
102 |
102 |
|
面积、形状 |
100 |
101 |
101 |
101 |
|
个
别
因
素 |
容积率 |
100 |
100 |
90 |
100 |
|
环境条件 |
100 |
98 |
101 |
100 |
|
基础设施状况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
年期 |
100 |
93．7 |
100 |
100 |
表中有关修正说明如下：
（1） 期日修正
目前，工业用地地价下跌了5%
（2） 实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50]
5.因素修正
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3
表3 因素比较修正系数表
|
比较实例
内 容
比较因素 |
实例1 |
实例2 |
实例3 |
|
实例地价 (元／m2) |
560 |
770 |
543 |
|
交易时间 |
100／105 |
100／105 |
100／105 |
|
交易情况 |
100／100 |
100／115 |
100／100 |
|
区
域
因
素 |
离市中心距离 |
100／100 |
100／98 |
100／100 |
|
区域性质 |
100／102 |
100／102 |
100／102 |
|
面积、形状 |
100／101 |
100／101 |
100／101 |
|
个
别
因
素 |
容积率 |
i00／100 |
90／100 |
100／100 |
|
环境条件 |
100／98 |
100／101 |
100／100 |
|
基础设施状况 |
100／100 |
100／100 |
100／100 |
|
年期 |
100／93．7 |
100／100 |
100／100 |
|
修正后价格(元／m2) |
563．8 |
625．4 |
502．0 |
6．实例修正后的地价计算
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价；(563．8+652．4+502．0)÷3：563．7元／平方米
(二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
地价：土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。
a，耕地占用税：6．0元／平方米。
b．菜地建设基金：45．0元／平方米。
c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。
d．土地补偿费：11．5元／平方米。
e．青苗补偿费：2．0元／平方米。
f．土地平整费：15元／平方米。
g．劳动力安置费：60．0元／。
h．养老费：49．5元／平方米。
i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米
j.不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。
上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。
(2)土地开发费用：取110元／平方米。
(3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米
(4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则：
投资利润：(土地取得费用+土地开发费用) ×12％
=(199．2+110) ×12％=37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。
第四部分 附 件(略)
二、估价实务分析
(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．第一部分后面应写上“总述”。
2．估价项目名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
5．“地价定义”中未说明土地开发程度。
6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。
9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11．登记状况中无四至、登记等。
12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因
素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及
土地最有效用途)。
14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15.交易情况说明不正确。
16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19．“基础设施状况”未作修正。
20．交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。
22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。
23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。
24。年期修正未对r的取值作说明。
25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。
29．“土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。
31．投资利息中开发期没有乘1／2。
32.利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35.估价结果未大写。 36.第四部分应为“附录”。 |