土地估价案例与报告精讲班第37讲讲义
征地区片综合地价的基本概念和特点
征地区片综合地价的评估
本章复习难点：
1．征地区片综合地价的基本概念和特点；
2．征地区片综合地价的评估方法。
(内容详解)

征地区片综合地价的基本概念
(一)征地区片综合地价概念
征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。
(二)征地区片综合地价评估的基本原则
1.维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
2．同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
3．协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内务市县的征地区片价应相互衔接。
4．公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
征地区片综合地价的特点
与原有的征地补偿标准相比，征地区片综合地价主要有以下特点：
1．征地区片综合地价是按照均值性区片的补偿标准；
2．征地区片综合地价是针对土地确定的综合补偿标准，不包括地上附着物和青苗补偿费；
3．征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同；
4，征地区片综合地价是一种预设性标准，在征地没有发生时统一制订，刚性较强。
征地区片综合地价评估的基本步骤
1．确定测算范围
征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。
耕地保护区、法定生态保护区、其它规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。
2．划定区片
区片划定的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干个区片，为测算区片价提供基础。区片划定时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。
3．测算区片综合地价
区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平。
在测算区片综合地价时，要求根据实际情况选用适当的方法分别进行评估。征地区片价原则上要求以两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。
4.对区片综合地价进行验证和调整
对区片综合地价进行验证和调整的目的是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。
对区片综合地价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。
5.测算结果听证和修改
征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照《国土资源听证规定》要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。
6．确定征地区片价
各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定市(县)初步的征地区片价，并报省平衡。
7．整理与编制成果。
 
征地区片综合地价评估的方法
征地区片综合地价评估的方法
(一)农地价格因素修正测算法
l.基本概念
农用地价格因素法是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。
2.基本公式为：
P＝P0(1±∑K)×Kt+T
    式中：P—待估农用地征用价格；
    P0——农用地征用区片价；
    ∑K——宗地征用区片影响因素修正系数和；
    Kt——期日修正系数；
    T——地上附着物价格。
3．基本步骤：
(1)计算区片内的农地价格
已经根据《农用地估价规程》完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格。
没有完成基准地价测算的地区，可以采用收益还原法、市场比较法等地价评估方法确定。具体方法参照《农用地估价规程》的有关规定。
(2)确定修正因素和系数
修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等确定。
采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系数参照下面的方法确定。
a)土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近，档次越高，修正系数越大。
b)人均耕地数量：将测算范围的各区片的人均占有耕地面积进行比较，分为不同档次并确定修正系数。人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数越大。
c)土地供求关系：将测算范围的各区片一定时间段的土地征用数量进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。土地征用数量越多，档次越高，修正系数越大。
d)当地经济发展水平：将测算范围的各区片一定时间段的经济收入水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。经济收入水平越高，档次越高，修正系数越大。
e)生活保障水平：将测算范围的各区片一定时间段的生活保障水平进行比较，划分为不同档次并确定修正系数。生活保障水平越高，档次越高，修正系数越大。
(3)计算征地区片价将各区片的农地价格和所对应的修正系数代人公式即可得到各区片的征地区片价。
(二)征地案例比较测算法
1．基本概念
征地案例比较测算法是将区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，通过比较修正得到征地区片价的方法。
2．基本公式
基本公式为：
Px=Pb×100/A1×100/A2×AT
    式中：P——征地案例比较价；
    Pb——征地案例价格；
    A1——区域因素修正系数；
    A2——个别因素修正系数；
    AT——时间修正指数。
3．基本步骤：
(1)选择征地案例
需要选择三个以上有代表性的征地案例。选择的征地案例应是近三年之内发生的，并发生在本区片或其它可比区片的项目。征地案例的选择要注意到项目的不同类别。
由于目前征地案例存在很大的差异，因此，在使用案例前，还要对案例的合理性进行判断。即判断该案例的补偿费用是否能够满足被征地农民生产、生活和发展的需求，是否代表当地的正常水平等。
(2)统一可比内涵
征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补偿费、附着作物补偿费和其它额外损失的补偿费用等剔除出去。
(3)进行比较
对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。
区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域农业发展程度等。
个别因素是指构成区片的个别特性并对其补偿费用产生影响的因素。个别因素比较的内容，要有区片的土地类型、地形、地质、人均耕地、收入水平和征地项目类型等。
时间因素修正是指根据征地案例费用发生的日期对补偿费用进行调整。
(4)计算征地区片价
通过案例比较，编制比较修正系数表，代人比较测算法基本公式，计算各区片比较价。在区片比较价的基础上，采用简答平均、加权平均等方法将三个案例的结果进行平均处理，得到各征地区片价。
(三)年产值倍数测算法
1．基本概念
年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，土地补偿费和安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。
2．基本公式
基本公式为：
Px=V×n+V×m
    式中：P——征地区片价；
    V——区片土地年产值；
    n——区片土地补偿倍数；
    m——区片安置补偿倍数。
3．具体步骤：
(1)确定区片土地年产值
区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年平均产值确定。
(2)确定土地补偿倍数和安置补助倍数
土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
制订了统一补偿倍数的地方采用统一补偿倍数。
(3)计算征地区片价
将各区片土地年产值、土地补偿费和安置补助费倍数代人上述公式，计算得到各征地区片价。
征地区片综合地价的表达形式
征地区片综合地价的表达形式主要有：
(1)征地区片综合地价表；
(2)征地区片综合地价分布图。
征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用
征地区片综合地价体系建立以后，在实际的征地补偿估价中就可以运用征地区片综合地价，考虑区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区域位置状况、农村社会经济发展水平等因素的影响，修正确定征地补偿费用。其评估原理与基准地价系数修正法相近。
本章小结：
本章内容属于今年新增考点，由于征地区片综合地价评估技术条件还不算很成熟，因此考试主要从基本概念及评估方法着手，应掌握征地区片综合地价的基本概念和特点，以及评估方法的要点。