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(三)路线价的基本表达形式
路线价的表达形式主要有点数和货币两种。
采用“点数”表示的优点是：
①点数易换算成金额；
②点数不受币值变动的影响；
③点数易直接估算估价前后的价值差；
④点数易求取地价上涨率。
采用“货币”表示的优点是：
①货币易理解；
②交易参考便利。
三、路线价修正体系的内容及其建立方法
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，
进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等。 宗地地价计算公式见下式： 1．深度指数修正
土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临
街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗
地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。
(1)深度指数修正的原理  如深度指数修正图所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为m×n×A元。
如深度指数修正图所示，沿平行道路的方向，将深度以lm为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1；a2；a3；……an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。以上图而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。
(2)深度修正的各种方法介绍
路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。
①四、三、二、一法则。该法则将标准深度100ft4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％，30％，20％，10％。该法则又被称为慎格尔法则。(注：ft＝0．3048m)
②霍夫曼法则。该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
③苏慕斯法则。该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72．5％，后半50ft部分占27．5％，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15％。
④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。
同时，路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异，如美国的深度指数表是从临街线出发，顺序增加其比例，深度为100ft(例外情形为150ft)时的比例为100％；但日本的深度指数表，是以临街线起深度五间的地点为100％，以此点为分界点，由此向临街线接近者，指数递增，反之由此向里侧伸长而远离街道者，指数随之减少，所以路线价法的地价计算公式不完全相同。
美国的计算公式为： V＝μ×dv×f
日本的计算公式为： V＝μ×dv×(d×f)
式中：V——地价；
μ——路线价；
dv——深度指数；
f——临街宽度；
d——地块深度。
美国采用的是累计深度百分率原理，故百分率成递增现象。而日本及中国台湾的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈递减现象。
(3)深度修正表编制
如深度指数修正图所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成：
①单独深度百分率。
a1>a2>…>an
②平均深度百分率。
a1>（a1+a2）/2>（a1+a2+a3）/3>…>（a1+a2+a3+…+ an）/n
③累计深度百分率。
a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an
制作深度百分率表的步骤如下：
a)制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准；
b)确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，从而确定定级距数、级距；
c)确定单独深度百分率；
d)选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
我国目前已用路线价的城市其进行的深度修正类似于台湾地区的计算方法。
2．宽度修正
对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。
3．宽深比修正
在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
4．容积率修正 一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数
5．出让、转让年期修正
土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：
V=a/r[1-1/（1+r）n]
式中：V———地价；
a——年地租；
r——还原利率；
n——出让、出租或转让、转租年期。
可计算出宗地年期修正系数。
6．朝向修正
对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的座落，房层的座落，朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。
7．地价分配率修正
地价分配率是将土地单价(或平面地价)调整、分推到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼层地价在地块总价在地块总价格中所占的比例。
路线价修正系数表的编制
路线价修正系数是指深度指数修正表。各城镇还可以根据地价影响情况编制宽度、形状等修正系数表。其具体程序如下：
(1)确定路线价
(2)编制深度指数修正表
深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。具体做法是：
①确定标准深度即里地线的确定。
②确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，并视为同一致。
深度百分率中级距的选定，应分析比较市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距。
③确定单独深度百分率。将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离(级距)划分为若干单元格，并依次为a1+a2+a3，其单独深度百分率为a1> a2> a3……> an。
④选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表。
⑤编制深度修正指数表。
(3)编制宽度、宽深比、容积率、年期、朝向、楼层分配率等修正系数表。根据上述各因素的变化规律，分析在不同情况下土地价格的变动情况，制定出不同条件下的修正系数。
本章小结 本章内容历年考试均有考题，主要出现在单选题和计算题。因此复习中需要重点把握路线价评估的一些计算以及原理。 |