土地估价案例与报告精讲班第35讲讲义
概述

路线价评估
（考纲要求)
熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。
掌握：路线价的特点和评估范围选择条件、评估的基本原理、程序和基本表达形式。
（复习难点)
本章复习难点：深度修正的方法。
（内容详解)
一、概述
路线价的特点
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。可以看出，路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。
路线价评估范围选择条件
路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估，尤其是道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市商业地。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。
 
路线价评估
二、路线价评估
路线价评估的基本原理
    路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。
可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格的高低随着离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。
路线价评估的基本程序
    1．地价实例调查
    地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。
    由于我国土地市场管理还不完善，给地价调查工作带来一定难度。一般情况下，主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。调查资料类型主要包括土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、合作建房、企业兼并等。调查资料应分别记载于买卖实例调查估价表或租赁实例调查估价表等表中。如有出国急售、债务清偿、竞投、人为哄抬、畸零地或亲友间买卖等特殊交易实例的情况，也应记载于调查估价表中。
    2．宗地地价计算
    宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式，计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地人股、以地换房等资料计算。
  3．宗地数据检验
    在同一路线价区段内，若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的随机性，因此土地价格是否准确难以确定，甚至同一块土地也因为购买方不一样，交易价格会产生很大的差别，所以要有一个衡量的标准，偏离标准过远的地价样本应作为异常值剔除，这个标准就是标准宗地的土地价格。当同一路线价区段内的地价样本超出了与标准宗地比较允许的幅度，可作为地价异常值剔除。    对各种宗地价格，也可根据各宗地同标准宗地条件的差异，进行宗地价格修正，然后用修正后的价格计算路线价。
    对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的科学性和合理性，使各种方法计算的宗地价格能同时用于路线价的估算中，检验的方法主要有秩和检验法，其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。
  4，确定地价区段
  根据调查结果，进行地价区段的划分。地价区段划分标准：
  ①城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段；
  ②商服繁华程度基本相同的地块划归同一地价区段。
  在我国实际划分中，首先分为有商业街道、街区和无商业街道、街区，进一步按零售商业、服装、饮食业、零售果杂、农贸市场、专业市场(包括服装、水果、灯具、家具等批发)、机器加工、民房住宅、住宅小区、工业区等进行地价区段类型的划分。
  区段划分方法主要两条：
  (1)以道路、沟渠或其他明显地物为界限；
  (2)在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。
    5．计算区段地价
    计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。
其计算方法主要有三种：
    (1)取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数；地价实例项数为偶数时，以中间两项的平均数为中位数。
    (2)取众数。指地价实例中，取单价相同之项较多者为众数。
    (3)取算术平均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。
    需要说明的是，路线价是临街标准深度宗地的平均加工，而调查收集到的样点宗地临街进深等各不相同，缺乏可比性，因此在计算区段地价前，需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度。具体做法可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价。
    区段地价的计算有两种情况：①有买卖或租赁实例的区段以区段内调查所得的土地正常买卖、租赁价格，求其中位数、众数或算术平均数为该区段地价；②无买卖或租赁实例的区段应于临近区段选取两个以上使用分区或使用性质类似，且已计算区段地价的区段，作为基准地价区段，按区域因素修正表，进行区域之间因素优劣的比较分析，经系数修正后得到目标区段的地价。
    6．划分地价等级
    根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。其计算步骤为：
    (1)计算各种用途土地在每个地价区段的价格；
    (2)按用途进行地价区段的归类；
    (3)同种用途的地价区段按区段地价高低排列；
    (4)把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级；
(5)把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格。