土地估价案例与报告精讲班第32讲课件讲义（环球职业教育在线）

①按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；

③直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准。

①同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。

②同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。

③样本总体检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。

②相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。

③同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。

将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理。

a)样本数量的确定。合格样本数量应符合数理统计要求。

b)模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该区域(级别)的基准地价。

②没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估

没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：

a)对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；

b)将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；

c)比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，评估其基准地价；

d)因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价；

e)通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，评估其他用途的基准地价。

(2)建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价

①基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。

②模型选择：样点地价与土地级别的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。

模型参见“用土地收益资料评估基准地价”中级差收益测算模型中的模型。

③系数估算：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代人模型中，估计参数值。

估算出参数值后，要进行系数可靠性检验，检验要求按“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定进行。

④基准地价计算：将估计参数值和有关参数代入，得到各级土地的基准地价。

(3)建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价

①基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。

②模型选择：样点地价与土地定级单元的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。模型参见“用土地收益资料评估基准地价”中级差收益测算模型中的模型。其中，Y_n为第n级土地交易样点地价，计算基准地价时是级别基准地价，X_n为第n级或区域内定级单元总分值。

③系数估算：与“用土地收益资料评估基准地价”系数估算的模型相同。

④基准地价计算；将估计值A、r和有关参数代人，得到各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地价的离散程度。确定区域基准地价。

(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；

(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；

(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；

以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业、居住、工业用途的基准地价为城镇基准地价。

以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。

以两种以上方法测算城镇基准地价的，城镇综合基准地价可分别依据上述确定的各用途基准地价或不同方法确定的级别、区域综合基准地价的结果确定，确定方法可采用上述方法分别进行。

以级为单位确定的基准地价，每一级中需有商业、居住、工业用地和级别综合基准地价。以区段为单位确定的基准地价，可以只表示某一用途的基准地价。

城镇基准地价的内涵主要包括用途、价格基准日、设定条件(如开发程度、容积率)等内容，实际操作中根据地方实际情况界定。