土地估价案例与报告精讲班第31讲讲义
用土地收益资料评估基准地价
 城镇基准地价评估
用土地收益资料评估基准地价
    (2)系数估计
    a．模型确定
    根据级差收益测算中提供的模型、模型选择方法和样点数据，确定级差收益测算模型，测定各因素系数值。
    b．系数估计
    将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素系数数值。
    对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值。
    c.因素系数数值的可靠性检验
    a)经济意义检验
    一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达  到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
    b)统计检验
    通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度。
    通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。
    通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度。
    c)计量经济检验
    通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
    (5)土地收益计算
    将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益值。
  各土地收益计算模型为；
    (1)模型    Ini＝A(1+r)xb
    (2)模型    Ini =Yni－(b0+b2X2+ b3X3)
    (3)模型    Ini＝Yni／Xb22×Xb33
    (4)模型    Ini = Yni－(b2X2+ b3X3+V)
    式中：Ini——第n级土地上样点单位面积的土地收益；
    Yni——第n级土地上样点单位面积的利润；
    A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同级差收益测算中各模型。
    某一级地租的平均值按下式计算：

 式中：In——第n级土地上不同行业土地的平均收益；
    M——第n级土地上的样点量。
    (6)基准地价计算
    a．土地还原利率的确定
    b．基准地价计算
    按下式估计各级土地不同用途的基准地价：
    Vlb＝(In/r1)[1－l／(1+r1)n]
    式中：Vlb——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
    In——某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益；
    r1——土地还原利率；
    n——基准地价评估年期。
    根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。用该级土地上不同用途的正常交易地价进行检验。
    对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。
    每一级土地上，将商业、居住、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价。根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。
 
用市场交易资料评估基准地价
用市场交易资料评估基准地价
    1．基准地价测算区域的划分
    (1)以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；
    (2)没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
    (3)均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
  2.样点地价计算
    (1)用土地使用权出让资料计算地价
    根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：
    V＝VT／S
    式中：V—单位面积土地使用权出让价格；
    VT——出让宗地总地价；
    S——出让宗地总面积
    (2)用土地使用权转让资料计算地价
    用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按公式(40)计算地价：
    V＝VT／S
    式中：V——转让宗地单位面积地价；
    VT——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；
    S——转让宗地总面积。
    (3)用土地使用权出租资料计算地价
    土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：
   V＝(R／S)×(1／r)
    式中：V——单位面积出租宗地的地价；
    R——出租方每年得到的资金或实物现值；
    S——出租的宗地面积；
    r——土地还原利率。
    (4)用房地出租资料计算地价
    (5)用土地联营入股资料计算地价
    根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例i分别计算地价。
    ①用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：
    V＝(R／S)×(1／r)
    式中；V——联营土地单位面积地价；
    R——土地股每年分享的利润或股息；
    S——联营土地面积；
    r——土地还原利率。
    ②用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：
    V＝Cg×(re／rc)×(1／S)
  式中：V——联营土地单位面积地价；
    Cg——出资方的资本总量；
    re——出地方利润分成量；
    rc——出资方利润分成量：
    S——联营土地面积；
  (6)用以地换房资料计算地价
  用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价，
    V＝（Stb×Pbs）/S
  式中：V——土地单位面积地价；
    Stb——转让土地方获得的建筑面积；
    Pbs——单位建筑面积的平均售价；
    S——出让的土地面积；
  (7)用柜台出租资料计算地价
  ①商店运营总费用计算
  根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
  ②计算出租柜台应分摊费用
  按出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。
  ③计算地价：

当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。
  (8)用房屋买卖资料计算地价
  (9)用商品房出售资料计算地价
    按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖中的地    价：
    V＝[Pr－（Ch×Sh）－I－T－B]×（G/Sbl）
    式中：V——某一商品楼用地的单位面积土地价格；
    Pr——某一商品楼房总售价；
    Ch——当地同类建筑单位面积平均造价；
    Sh——楼房总建筑面积；
    I——开发公司利润；   
    T——商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；
    B——开发资金应支付的利息；
    Sbl——建筑物占地面积；
    G——规划的建筑覆盖率
    (10)用新增城镇建设用地资料计算地价
    运用成本逼近法计算。
    (11)用联建分成计算地价
    联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：
    V＝[（Ch+T）×Slb]/Sd=（Ch+T）×Slb×Rv/Scb
    式中：V——联建房中单位土地面积的地价；
    Ch——房屋单位建筑面积造价；
    T——房屋单位建筑面积交纳的税费；
    Slb——出地方分成建筑面积；
    Sd——出资方建筑物分摊的土地面积；
    Rv——容积率；
    Scb——出资方分成建筑面积。
    3．样点地价修正与样点地价图的绘制
    (1)样点地价修正
    经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修  正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。    ①市场地价的出让年期修正
    a)有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为：
    Vm=Vm1×[1－（1/（1+r）m）]/ [1－（1/（1+r）n）]
    式中：V——最高出让年限的土地使用权价格；
    m——实际出让年期或剩余出让年期；
    Vm1——有限年期出让地价；
    m——土地使用权出让最高年限；
    r——土地还原利率。
    b)无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：
    Vm＝VE×[1一(1／(1+r)m)]
    式中：VE——土地所有权价格；
    Vm、r、m含义同上。
    ②市场地价的交易时间修正
    不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的城镇，可用地价指数计算。
  计算公式为；
    Kt=Q／Q0
    式中；Kt——某类土地地价修正到估价期日的系数；
    Q——某类土地估价期日的地价指数；
    Q0——某类土地交易时日的地价指数。
    对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为：
    V=Kt×V0
    式中：V——修正到估价期目的宗地价格；
    V0——实际成交宗地地价；
    Kt——时间修正系数。
  ③市场地价的容积率修正
  容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，用下计算容积率修正系数。
    Kr=Vis／Vi
  式中；Kr——容积率修正系数；
    Vis——某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；
    Vi——某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。
    对不同容积率情况下发生的交易地价，按下将地价修正到规定容积率的价格：
    V＝Kr×Vli
    式中：V——修正到规定容积率时的宗地地价；
    Vli——某一容积率下的宗地交易价格；
    Kr——同前。
    ④市场地价的其他修正
    根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正：
    a)交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。
    b)地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。
    c)基础设施配套程度修正；在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。