土地估价案例与报告精讲班第30讲讲义
基准地价评估
基准地价评估
  (考纲要求)
    了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。
    熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法。
    掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法。
（复习难点)
    本章复习难点：
    1、基准地价评估的原理；
    2、基准地价修正系数表的编制。
（内容详解）
城镇基准地价评估基本任务、基本原理及范围确定标准
  基准地价评估的基本任务
   为建立基准地价定期公布制度而进行的基准地价评估，是在对城市(镇)内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上， 按照一定程序、原则、方法，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格。因此，基准地价评估的任务是以城市(镇)整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。当土地级别或区域内土地利用类型单一时，只评估一种用途的基准地价。当土地级别或区域内有多种土地利用类型时，则需分别评估出每种用途的基准地价。
   目前，我国土地市场还处于发展、完善阶段，能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地主要是商业、住宅、工业用地三大类利用类型。因此，按基准地价评估的要求，当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。城镇基准地价评估基本原理：1．土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；2．各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础；3．任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；4．城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；5．土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。
城镇基准地价评估的程序
    城镇基准地价评估的程序如下：
    1．准备工作。准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。
  基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
  基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。一些基本表格见《城镇土地估价规程》附录C(标准的附录)中的C1。
  基准地价工作底图为，
  大城市        1： 10000—1：50 000
  中等城市      1：5000—1：10000
  小城市以下    l：1000—1：5000
  2．资料调查与整理
  3．基准地价评估。运用收益还原法等评估方法评估基准地价。
  4．基准地价确定。检验修正并最终确定基准地价。
  5．编制基准地价修正系数表。   
  6．成果验收。   
城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
    1．资料和外业调查的内容
    (1)土地定级成果资料：土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料。
    (2)土地利用效益资料：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。
    (3)地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。
    (4)影响地价的因素资料：指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。
    (5)其它资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。
    2．资料和外业调查要求：
    (1)调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
    (2)调查以土地级或均质地域为单位进行；
    (3)样本抽样采用分类不等比抽样调查；
    (4)样本要有代表性；
    (5)样本分布要均匀；
    (6)调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个；
    (7)所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
    (8)土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；
    (9)出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；
(10)调查资料必须填入相应的调查表格。
城镇基准地价评估中样点资料的处理
    1．样点剔除   
    逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除。   
    2．样点资料归类
  将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于30个时，应进行样本的补充调查。
 
(五)用土地收益资料评估基准地价
用土地收益资料评估基准地价
    1．土地级别的确定
    根据《城镇土地分等定级规程》的要求，确定土地的级别。
    2、样本数据处理
    (1)土地利用类型的划分
    根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地类型分为商业、居住、工业用地等，条件具备的地方，可将商业用地分为金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商品与居民服务类等用地类型。
    (2)单元土地质量指数计算   
    根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计 算：
    Xin=fi/n
    式中：Xin——某单元土地质量指数；
    fi——某单元总分值；
    n——土地级别数。
    (3)行业或类别资本效益折算系数的计算
    分别以商业、居住、工业中某种行业类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
    Kci=Crm／Cr   
    式中；Kci——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数；
    Crm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率；
    Cr——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率。
    (4)规模资本效益折算系数的计算
    分别以商业、居住、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
    Kcs=Crm／Cmax
    式中；Kcs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数；
    Crm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率；
    Cmax——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率。
    (5)企业标准资本额的计算
    Cs＝Ce×Kci×Kcs
    式中：Cs——企业标准资本额；
    Ce——企业实际使用的资本额；
    Kci 、Kcs同前
    (6)合理工资量的计算
    按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出  标准：   
    Lcs＝Lce×Lps／Lpe
    式中：Lcs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额；
    Lce——该企业实际支出的工资额
    Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量；
    Lpe——企业实际占有的劳动力数量。
    (7)企业效益资料的整理
    3．指标选择与样点数据归类
    (1)土地收益测算指标的选择
    土地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地  面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
    (2)样本数据归类
    以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业归类。
    (3)样本数据检验
    数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
  
 用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
    用t检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。   
    当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
    4．模型选择与系数估计
    (1)选择测算模型
    a．常用于级差收益测算的模型有：
    Yn＝A(1+r)Xln或Yn=A(1+r)aXln
    式中：Yn ——第n级土地上样点每平方米土地的利润值；
    A——常数
    r——利润级差系数；
    Xln——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
    a——待定系数。
    土地质量从优到劣按等级系数l，2……n排列，土地级别指数取值为n……2，1。
    a)    Yn=b0+b1 Xln + b2X2+ b3X3
    式中：Yn、Xln含义同a模型；
    X2——每平方米土地上标准资金占有量；
    X3——每平方米土地上标准工资占有量；
    b0——常数，大于零；
    b1，b2，b3——分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
    b)    Yn=A(1+r) Xln×X b22×X b33
    式中：Yn、Xln、r含义同a模型；X2、X3、b2、b3含义同b模型；A——常数。
    c)    Yn =F(Xln)+ b2X2+ b3X3+V
    式中；Yn、Xln含义同a模型；X2、X3、b2、b3含义同b模型；F(Xln)——自变量Xln的未知函数，为土地带给企业的利润；V——误差项。
    b．级差收益测算模型选择方法，
    根据数据资料，用以下方法进行模型选择：
    方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关系及相关检验来初步确定模型的数学形式。
方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。