土地估价案例与报告精讲班第24讲讲义
相对距离和各功能影响作用分计算
b.相对距离和各功能影响作用分计算。繁华影响度是距离的函数,其大小是随距离递减的,为求影响度,须首先确定各功能的影响半径和相对距离。
各功能的半径一般是根据各级中心规模确定的,近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围,以中心到范围边缘的距离作影响半径,如市级中心服务于全市,其市级功能的影响半径就应取从中心至连片建城区边缘的最大距离;区级中心服务于各区域,区级功能影响半径就在多个区级中心里取中心至区域边缘距离的最大值。当存在多个均匀分布的同级中心时,也可以按多个同级功能均分整个城市市场的原理,先按下式计算,然后加以适当调整,得到影响半径:

 式中:S——某城镇总面积;
    n——某级功能的数目(等于同级中心数加上高级中心数)。
    相对距离可按以下公式计算:
r=di/d
    式中:di——实地距离。
    在考虑影响半径和相对距离时,应按实际情况考虑以何种距离衡量影响半径,如城市道路均匀、无天然阻碍,可考虑采用空间直线距离;道路曲折迂回,就须把实际路距考虑在内;若有山、河等天然地物阻隔,须用耗时量对实地距离进行修订,考虑耗时距离。
    得到相对距离各值后,即可把相对距离(r)、各功能分(fiM)代人相应定级类型的各级功能影响作用分计算公式中,计算出各距离上的某级功能作用分值。
    (3)地块繁华影响度分值叠加。繁华影响度与各中心的级别、数目、距离有密切关系,各地块上繁华程度由各影响作用分值叠加后反映。只受单中心影响的地块,其繁华程度就是该中心的各作用分的直接加和,如图2的A中心上的地块的分值就是e1+e2+e3;而对B地块,因e3影响范围未及,故分值为e1+e2;C地块则因e2、e3影响未及,分值仅为e1
    当地块受多中心影响时,情况就要略为复杂一些。在图2(b)中,假设有A、B两个不同级别的中心,在它们之间的地块C和A中心一侧的地块D,各分值叠加的情况是:A、B位置的地块因受所在中心的影响,分值分别为e1+e2+e3,(A位置上)和e’2+e’3+el(B位置上);D地块只受A中心影响,分值为e1+e2;C地块处在A、B之间,同时受两种中心各功能影响,分值为el+e’2
 
道路通达度作用分值计算
道路通达度作用分值计算
    (1)道路通达度指标分析
    a.道路通达度与土地级别。通达度是指到达某特定土地区位的交通运输条件,由距离、耗时、费用来反映。它的好坏状况,一方面影响土地上人流、物流的移动成本;另一方面还影响社会、经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。因此,经济区位产生的影响能否转化为实质性效益受到通达性的制约。此外,通达性的好坏还影响到聚集效益、市场演变、结节点产生和扩大等,所以通达度对土地的级别有较大的影响。
与道路有关而体现土地通达度的要素有道路的类型、数量和与道路的相对位置,对地块通达度可从这三方面衡量。
    b.道路类型和影响距离。城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为:主干道、次干道、支路(各街坊之间的联系道路)等。
    按各城镇不同情况,划分的道路类型数为:特大城市、大城市5~7类;中等城市3~5类;小城市1~3类。
划分道路类型的依据一般可采用:道路的宽度;道路上车道数的相对多寡;道路在城镇交通中的地位和作用等。
道路对其周围的土地的影响,从道路边缘到两侧影响范围边缘的距离称为影响距离。各类道路的影响距离是不同的,主、次干道搭起了整个城市内部交通网络的骨架,因该网络对全市、镇都有影响,所以主、次干道的影响距离为;

道路功能分按公式计算:

例如某城市道路可分为四类,其作用指数分别为l、0.8、0.6、0.3,则各自的作用分为100、80、60、30分。但要注意步行街、单行道的道路功能分减半。
    b.确定影响距离、相对距离及各作用分。主干道、次干道影响距离按d=s/2L推算,支路的影响按实际推算。对不同道路类型按3~10个相对距离区间,按r=d1/d分别计算各相对距离值。(d1为地块至道路的实际距离)。将各道路类型相对距离代人相应定级类型的道路通达度作用分值计算公式,可得各作用分。
    c.道路通达度分值取值及修订。
    a)当同时存在多种道路类型影响时,取其中最高的得分值。这是因为交通运输总是朝通达度最好的方向发展,地块的通达状况自然取决于最高的得分值。
    b)得到通达度得分后必须加以修订,才能获得正确的通达度分值。因为在有道路的情况下,交叉路口的通达性能最好。据统计,交叉路口因通达性能好,商业利润比一般沿街高72%;沿街土地通达性能也比一般土地高40%,故对地块的通达影响分要进行通达系数的修正。通达系数的计算先需确定方向数,含支路以上道路的地块(或单元)统计道路的通达方向数,无支路以上道路的地块(或单元)统计通往道路的方向数,然后据此确定通达系数:①不低于4个方向的,通达系数:1.00;②3个方向的,通达系数:0.9;③2个方向的,通达系数=0.8;④1个方向的,通达系数=0.58。
    c)将地块(或单元)上的得分值乘以通达系数,即得到道路通达度分值。即得到道路通达度分值。即