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城镇土地定级
城镇土地定级的因素因子分值计算方法
商业繁华影响度的作用分值计算
商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
(1)商业服务繁华影响度指标分析
a．城镇结节点与繁华程度。城镇结节点是城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用的特殊地段。因为结节点上人口流动频繁，物质、能量交换频频发生，各种政治经济、文化活动以此为中心展开，故大大小小的结节点，也多表现为城镇的各繁华中心，结节点作用越强，吸引范围越大，繁华程度也越高。在土地定级中，结节点的许多衡量指标可以用繁华中心的指标来代替，结节点程度的强弱可用繁华程度高低近似表示，结节点的吸引范围可用繁华影响半径近似计算。为此，结节点所在的土地等级也最高，随着与结节点的距离增大，土地的等级又逐步降低。
b．繁华程度与商服繁华影响度。衡量繁华程度有多项指标，如人口密度、商业繁华程度等，其中商业、服务业(简称商服)的繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度的重要指标。但由于商业有其自身的行业运行发展规律，在运用商业服务繁华指标时应考虑以商服规模近似代替繁华中心规模；以商业服务吸引半径代表繁华影响范围；以商业服务吸引力随距离的衰减值(不是以商业服务的繁华程度)代表土地繁华程度。这样以商业服务繁华影响度代表繁华程度的做法，初步解决了用商业服务繁华指标表示土地繁华程度时的难题。
c.商业服务中心等级、影响半径和功能层次。商业服务中心的规模代表着繁华中心的繁华程度，也即近似等于该中心的结节程度，它决定着中心的影响大小和影响范围。
a)商业服务中心等级。商服中心的形成需要一定的市场和人口条件，只有服务于一定的市场范围和人口规模数，才能维持中心的生存。低级的服务中心，吸引一个小范围的人流，只满足人们日常生活(小百货、小副食等)的需要，小规模的人口数即可维持其运转；高级服务中心吸引较大范围的人口，满足人们高档消费需求(如金融、高档消费品店，超级市场等)，需要较大规模的人口数量。故在现代城镇中都形成了多等级的中心体系。
习惯上按各中心的作用和相对规模可划分四级：
市级中心——为全市、镇服务的商业服务业中心。
区级中心——为市、镇内某个区域范围服务的商业服务中心。
小区级中心——为某个居民小区服务的商业服务中心。
街区级中心——为某个街区服务的商业服务中心。
b)功能层次和影响半径。不同的商服中心，有着与其级别相一致的商业服务功能。如市级中心具有市级商业的功能；区级中心具有区级商业的功能。然而各中心除了有与自身级别一致的功能外，还包含了比其级别低的各级功能，而且，商服中心级别越高，包含的功能层次越多。不同级别中心的功能，服务对象不同，满足人们需求的程度不同，吸引和影响的范围也就不同。由此可见，高级中心的吸引范围是与各功能层次相对应的，市级中心之所以对全市有影响，主要是其中的市级功能起作用；而中心内的区级功能只对所在一片区域有影响；其中的小区级功能则只吸引附近不远的居民，至于其中的街区级功能就是能为中心所在地几条街上的居民服务。如果以纵坐标表示中心的功能状况。横坐标表示半径，可以得到某市级中心的各级功能影响曲线如图1。 从图1中曲线可看出，市级功能曲线级别高，影响半径大，影响程度递减率也大；街区级功能曲线级别低，影响半径也小，影响程度递减率也小。因此在计算商 业服务繁华影响度时，需要对商业服务中心的各级功能进行分割，区分各级功能的半径和作用层次。 d．影响递减规律及公式。商业服务繁华度对土地的影响随距离增加而递减，递减遵从指数衰减规律。即从商服中心往外，随距离增加，开始时，繁华程度急剧下降，随距离加大递减速度逐渐减慢。这种规律对商业用地的影响尤为明显。因此，在综合定级、商业用地定级中，繁华递减的特点可以用下式表示：  r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比，数值在(0，1)之间变化。离中心近时，r→0；距离达到了影响半径时，r→1；r越小，ei越接近fi，r越大，ei越接近1。但是，住宅、工业用地定级时采用直线衰减方式。
(2)繁华影响度分值的计算与叠加
a.商业服务中心规模指数和对应功能分确定。对每一城镇的各商业服务中心都可按其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。划分依据主要有以下两个方面；
a)商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低。
b)利用有关部门已做的划分，加以适当调整。
级别层次的数目一般为：特大城市、大城市2～4个层次；中等城市2～3个层次；小城市以下1～2层次。划分的数目要掌握在适宜程度，层次太少，低级商服中心的作用得不到反映；层次太多，则会加大工作量。 对划分出的各级中心计算相对规模指数，城市最高级中心为最高值(等于100)，其余按相对规模指数公式算出： 对于同一中心内包含的各功能层次的量，称为各级功能的功能力。某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务业专业化程度、规模等计算，多采用次级中心功能扣除法。其基本思路是：由于同一商业服务中心里，次一级功能以上的功能才是高级功能，那么只要从商业服务中心里减去次一级功能的量，就可得到高一级功能的量值。若以次级中心规模近似代替次一级功能的量，就可得到各级功能的功能分计算公式：  |