土地估价案例与报告精讲班第16讲讲义
城镇土地分等的因素因子分值计算方法
(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法
    1．因子分值计算基本原则
    (1)在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0～100之间。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。
    (2)分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。
    与土地质量呈正相关关系的因子有：
  a城镇区位因素中的交通区位、城镇对外辐射能力；
    b．城镇集聚规模因素中的城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；
    C.城镇基础设施因素中的道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；
    d．城镇用地投人产出水平因素中的城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；
    e．区域经济发展水平因素中的国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；
    L区域综合服务能力因素中的金融状况、邮电服务能力、科技水平；
    g．区域土地供应潜力因素中的区域人口密度。
    与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
    2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式
    (1)位序标准化   
    位序标准化公式为，Yij＝100Xij／n
    式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；
    Xij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，为排序后第i个分等对象的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反；
    n——参加分等的城镇个数。
    (2)极值标准化
    极值标准化公式为：Yij＝100×α（j）×(Xij－Xj)／(Xmax－Xmin)
    式中：Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；
    α（j），Xj——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，α（j）＝l
    且Xj＝Xmin；当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，α（j）＝－l且Xj＝Xmax；
    Xij——第i个分等对象第j项指标值；
    Xmax——各分等对象Xij指标的最大值；
    Xmin——各分等对象Xij指标最小值。
 
涉及指数方式的因子指标计算
 3．涉及指数方式的因子指标计算
    (1)城镇交通条件指数计算
    城镇交通条件指数反映城镇对外交通手段及其便捷程度的影响，需要按各交通方式对城镇的赋分标准，对城市对外交通条件进行综合评分。
    (2)城镇对外辐射能力指数计算
    城镇对外辐射能力指数通过城镇所在区域的货运总量和客运总量综合计算反映，先运用相关公式标准化货运总量和客运总量，然后加权平均得到城镇对外辐射能力指数。
    (3)区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算
    区域经济发展水平因素涉及的因子指标包括国内生产总值综合指数、地方财政收入综合指数、全社会固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数，计算原理与城镇对外辐射能力指数一样。
  4．土地分等对象的综合分值计算
  土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行，计算公式如下：

式中：Si——第i个分等对象单元的总分值；
    Wk——第j个分等因素的权重值；
    Yik——第i个分等对象第j因素分值；
    n——分等因素的总数。
    (五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法
    确定权重的常用方法有；特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法、数理统计法等。
  1，特尔菲测定法
  特尔菲(DelPh》测定法是一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。
  (1)特尔菲测定法的基本程序。
  a确定因素。分等因素是指对土地优劣有重大影响，并能体现城镇之间质量差异的经济、社会、自然条件。
  b．选择专家。特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，因此，专家选择是测定成败的关键。其主要要求有：一是要求专家总体的权威程度较高；二是要求专家的代表面应广泛，通常应包括技术专家、管理专家、情报专家和高层决策人员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家人数，一般以10～40人为宜。
 c.设计评估意见征询表。特尔菲法的征询表格没有统一的规定。但要求符合如下原则：①表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达到测定因素和专家所关心的问题的一致性；②表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短，填表时间一般以2～4小时为宜；③填表方式简单，对不同类型的因素进行测定时，尽可能用数字和英文主母表示专家的评估结果。
    d．专家征询和轮间信息反馈。经典特尔菲法一般分3～4轮征询。
    第一轮——因素征询发给专家的征询表格只提出土地分等目标，由专家提出分等的因素，组织者经筛选、分类、归纳和整理，用准确的技术语言制订因素一览表，作为第二轮征询表发给专家。
    第二轮——因素评估专家对第二轮表格中的每个因素作出评价。评价以等级(1．2．3等)号或分值(五分制或百分制均可)表示，不要求专家阐述评估理由，不要提供详细论据。第二轮征询表收回后，立即进行统计处理，求出专家总体意见的概率分布，并制订第三轮征询表。
    第三轮——轮间信息反馈与再征询将前一轮的评估结果进行统计处理，得出专家总体的评估结果的分布，求出其均值与标准差，将这些信息反馈给专家，并对专家进行再征询。专家在重新评估时，可以根据总体意见的倾向(以均值表示)和分散程度(以标准差表示)来修改自己前一次的评估意见。
    采用类似的办法对第三轮结果进行处理和开始第四轮征询，最后就能得到协调程度较高的结果，并写出测定结果报告。至此，测定工作即告一段落。
    (2)权重测定结果的数据处理。因素评估结果的处理可分为等级评估和分值评估两种情况的处理。分值评估可采用五分制或百分制。等级评估可用等级序号作为量化值。
    在分值评估中，计算均值和标准差的公式为：

专家们根据前一轮所得出的均值和标准差来修改自己的意见，从而使E值逐次接近最后的评估结果，而δ将越来越小，意见的离散程度越来越小。